Právní otázky vlastnictví nemovitostí v zahraničí | RBC Real Estate

Všichni kupující zahraničních nemovitostí, bez ohledu na jejich cíle, potřebují znát specifika registrace nemovitosti jako svého majetku, zásady zdanění a daňové sazby při nákupu nebo prodeji a roční daň z nemovitosti.

Foto: Depositphotos/IuriiSokolov Každým rokem výrazně narůstá počet Rusů, kteří zadávají do vyhledávačů dotaz „koupit byt v Praze“ (Berlín, Španělsko nebo někde jinde daleko od vlasti). Chcete-li zjistit, kde přesně naši krajané kupují nemovitosti, viz „Dada v zahraničí: ve kterých zemích Rusové v roce 2012 raději kupovali nemovitosti“. Tento proces lze vysvětlit očekáváním dalšího kola světové finanční krize a také ztrátou důvěry v kroky ruských úřadů na ochranu investic a majetku v zemi. Ve skutečnosti se motivy kupujících ze zahraničí mohou velmi lišit. Pro někoho jde o investiční projekt, u kterého je důležitá pouze výše investice a doba návratnosti. Pro ostatní je to letní dům, místo k odpočinku. Jiní doufají, že využijí vlastnictví nemovitosti k získání povolení k pobytu (obvykle v Evropě). Konečně nemovitosti získávají emigranti: potřebují je k trvalému pobytu. Všichni kupující zahraničních nemovitostí, bez ohledu na jejich cíle, potřebují znát specifika registrace nemovitosti jako svého majetku, zásady zdanění a daňové sazby při nákupu nebo prodeji a roční daň z nemovitosti. V každé zemi mají transakce s nemovitostmi své odlišnosti a pro každou zemi se těmto otázkám budeme věnovat v samostatném článku. Dnes budeme hovořit o pojmech „rezident země“ a „daňový rezident“, jejichž rozdíly nejsou mnoha čtenářům zřejmé. RBC-Real Estate uvádí na trh sérii publikací věnovaných naléhavým problémům nákupu nemovitostí v zahraničí. Pravidelným autorem rubriky je Michail Chaimovič, právník, obchodní poradce a autor více než 15 publikovaných prací o problematice daňového a obchodního práva a monografie „Podnikání v Ruské federaci. Právní a daňové otázky, 2012. a učebnice „Základy právních znalostí“, 2013. „Rezident“ není nutně špión Slovo rezident pochází z latiny. residens – sedící, setrvávající na místě. Fyzické a právnické osoby mohou být rezidenty a nerezidenty země. Obyvatelé země:
• jednotlivci, kteří jsou občany dané země;
• fyzické osoby trvale pobývající v zemi na základě povolení k trvalému pobytu;
• právnické osoby vytvořené v souladu s legislativou dané země. Drtivá většina Rusů, kteří nakupují zahraniční nemovitosti, nejsou obyvateli zemí, kde se tato nemovitost nachází. Výjimkou jsou občané Ruské federace, kteří mají druhé občanství nebo povolení k trvalému pobytu v jiné zemi. Postavení kupujícího jako nerezidenta země, ve které je nemovitost zakoupena, ukládá možnost nákupu určitá omezení. Například v některých zemích EU mají nerezidenti zakázáno kupovat pozemky, a tedy i budovy, které se na nich nacházejí. Byt v bytovém domě, byt v obytném komplexu, hotel lze prodat fyzické osobě, která není rezidentem země. Omezení koupě domu je obvykle překonáno zřízením právnické osoby, která je rezidentem země, kde je nemovitost zakoupena. Ruský občan, kupující nemovitosti, se stává účastníkem a vlastníkem této právnické osoby (společnosti). Firma kupuje dům a pozemek, ale jelikož samotná firma patří ruskému občanovi, nepřímo vlastní i koupenou nemovitost. Nákup v rámci tohoto režimu vede ke zjevným finančním ztrátám. Je nutné zaregistrovat právnickou osobu a podávat hlášení daňové službě. Země EU v poslední době požadují, aby firma vyplácela mzdu alespoň třem občanům země, provozovala podnikatelskou činnost, platila daň z přidané hodnoty a daň ze zisku. Na kupující proto čekají finanční ztráty a různé starosti nejen při pořízení domu, ale i při jeho údržbě. Takový nákup lze jen stěží považovat za dobrou investici, protože dodatečné náklady mohou absorbovat příjmy z užívání. Má smysl koupit dům podle tohoto schématu k trvalému bydlení a podnikání. V některých zemích, jako je Izrael nebo Srbsko, není pro koupi pozemku a domu nutné být rezidentem země a Rusové si mohou koupit vily a chaty v horách nebo na pobřeží, aniž by si založili právnickou osobu.

Pojem „daňový rezident“ se neshoduje s pojmem „rezident“

Pojem „daňový rezident“ se neshoduje s pojmem „rezident“. Jak již bylo uvedeno výše, rezidentem je buď občan země (nebo osoba, která v ní trvale pobývá na základě příslušného povolení) nebo právnická osoba usazená na území země v souladu s jejími zákony. Daňovým rezidentem je osoba (právnická nebo fyzická osoba) registrovaná u finančního úřadu v tuzemsku a povinna platit daně a podávat daňové přiznání. Fyzická osoba získává status daňového rezidenta svou přítomností v zemi bez ohledu na státní občanství. Osoba může být občanem Ruské federace (a tedy rezidentem Ruské federace), ale daňovým rezidentem Spojených států a naopak cizinec nacházející se v Rusku může být za určitých okolností daňovým rezidentem Ruské federace. U právnické osoby je postavení rezidenta a daňového rezidenta stejné. Každá země má svůj vlastní zákonný postup pro stanovení daňové rezidence. V Rusku je daňovým rezidentem osoba, která je v zemi alespoň 183 kalendářních dnů během 12 po sobě jdoucích měsíců (článek 207 daňového řádu). Doba pobytu jednotlivce v Ruské federaci není přerušována obdobím jeho odjezdu ze země na krátkodobé (méně než šest měsíců) léčení nebo studium. Ve Spojených státech se pro určení statusu daňového rezidenta jednotlivce bere v úvahu celková doba jeho pobytu ve Spojených státech za tři po sobě jdoucí kalendářní roky. Osoba bude považována za daňového rezidenta USA, pokud toto období celkově činí 183 dní nebo více. Kromě toho se jednotlivec může stát daňovým rezidentem USA na základě volby.

U právnické osoby je postavení rezidenta a daňového rezidenta stejné.

Status daňové rezidence ovlivňuje zdanění osoby. Například v Rusku je sazba daně z příjmu fyzických osob (PIT) pro daňové nerezidenty 30 %, zatímco pro rezidenty je to 13 %. Tyto informace mohou být zajímavé pro ruské občany, kteří si koupili nemovitost v zahraničí a žili mimo Rusko déle než šest měsíců. Přestávají být daňovými rezidenty Ruské federace a jejich příjmy musí být zdaněny vyšší sazbou 30 %. Abychom ale uklidnili naše spoluobčany, učiníme důležitou praktickou poznámku: podle zákona nejsou občané Ruské federace povinni každoročně potvrzovat svůj status daňového rezidenta. Vzhledem k tomu, že většina Rusů strávila dětství a mládí ve své vlasti a tento status již má, lze jej ztratit pouze podáním speciální žádosti Federální daňové službě (FTS). Daňová služba nezávisle nemonitoruje přítomnost Rusů v zemi, ačkoli pohraniční služba FSB takové informace má. Změnit status daňového rezidenta Ruské federace na status daňového rezidenta jiné země je možné, pokud ruský občan žije v zahraničí déle než šest měsíců a má pro to ekonomické opodstatnění. Na rozdíl od Ruska ve většině cizích zemí daň z příjmu fyzických osob nezávisí na daňové rezidenci jednotlivce. Bez ohledu na to, ve které zemi má osoba status daňového rezidenta, pokud koupil nemovitost, musí platit daně. Systém daně z nemovitostí se v jednotlivých zemích liší. Daň může být vybírána jednorázově při nákupu nebo může být placena ročně. V každém případě se daň z nemovitosti vybírá v místě, kde se nemovitost nachází, a podle zákonů země, kde byla zakoupena.

Status daňového rezidenta Ruské federace je možné změnit na status daňového rezidenta jiné země, pokud ruský občan žije v zahraničí déle než šest měsíců

Zvláštní pozornost vyžaduje problematika dvojího zdanění, neboť daňový rezident Ruské federace je povinen platit daně z příjmů přijatých na území Ruské federace i mimo ni. Aby se zabránilo dvojímu zdanění příjmů, uzavřelo Rusko mezivládní dohody o zamezení dvojího zdanění s 80 zeměmi světa. Tyto smlouvy poskytují podrobnější informace o tom, jak se určuje daňová rezidence v případech, kdy je osoba považována za rezidenta podle vnitrostátního práva každého smluvního státu. Riziko duální rezidence je poměrně časté kvůli nesouladu mezi definicí daňové rezidence v tuzemských zákonech jednotlivých států. Osoba může žít rok ve dvou zemích a v obou být považována za daňového rezidenta. Možná je i jiná situace: člověk může cestovat po světě, aniž by se kdekoli zdržoval déle, než po dobu, od které bude považován za daňového rezidenta země. Právě proto, aby se takovým situacím předešlo, jsou ve smlouvách podrobně uvedeny charakteristiky pobytu. V úvahu se berou faktory jako státní občanství, místo primárního bydliště a umístění „střediska životních zájmů“. Pokud však všechny tyto faktory stále neurčují místo daňové rezidence, řeší finanční úřady smluvních států tuto otázku vzájemnou dohodou. Abychom to shrnuli, podotýkáme, že Rusové, kteří nakupují nemovitosti v zahraničí, nemusí měnit svůj status daňového rezidenta Ruské federace, i když podstatnou část roku žijí mimo Rusko. Majetková daň a daň z příjmu mohou a měly by být placeny v zemi, kde se nemovitost nachází, a vzhledem k tomu, že Ruská federace podepsala dohody o zamezení dvojího zdanění téměř se všemi zeměmi, kde má nákup nemovitosti smysl, ruské daňové úřady nemohou mít žádné stížnosti. Michail Chaimovič