Proč byty budou (s největší pravděpodobností) nadále růst ceny rychleji než inflace: Pochopení ruské bytové krize / Finance a kryptoměny / iXBT Live

“Až našetřím nějaké peníze, koupím si byt.” Kolikrát každý z nás slyšel nebo řekl tuto větu? Sen o vlastním bydlení zůstává pro miliony Rusů jedním z nejdůležitějších, ale každým rokem je stále obtížnější jej uskutečnit. A to navzdory rekordním stavebním číslům a hlasitým oznámením o nových podpůrných programech.

Ceny nemovitostí nadále rostou rychleji než inflace, což nutí lidi neustále přehodnocovat své plány a možnosti. Mnoho lidí se utěšuje myšlenkami na nadcházející demografickou krizi nebo doufají, že zrušení zvýhodněných hypoték srazí ceny. Bohužel vše může dopadnout úplně jinak – a tady je proč.

Sovětské dědictví: domovy důchodců

Hlavní problém ruského bydlení není v cenách a dokonce ani v sazbách hypoték. Jde o to, že lví podíl bytů jsme zdědili ze SSSR. Průměrné odpisy bytového fondu již přesáhly 31 % a typický bytový dům je starý 40 let. Třetina všech domů je v šestém desetiletí – dokážete si představit rozsah problému?

Do roku 2040 – a to není „někde v budoucnosti“, ale za pouhých 15 let – bude zhruba každý osmý domov v zemi vyžadovat naléhavé vystěhování. A bude to jen horší: hromadné vyřazování bytů z provozu bude probíhat ve vlnách, přesně opakujících vrcholy sovětské výstavby.

První, kdo půjde pod nůž, budou budovy z Chruščovovy a rané Brežněvovy éry – tytéž pětipatrové budovy, které kdysi zachránily zemi před bytovou krizí. Po nich budou následovat pozdější domy. Vlna za vlnou, okres za okresem, problém bude narůstat jako sněhová koule. Tito lidé se ale nechtějí náhle přeškolit na bezdomovce. A následně půjdou v přátelské formaci na trh prodeje (pronájmů) bydlení.

V podstatě sedíme na sudu s prachem: budovy z Chruščovovy éry a další budovy ze sovětské éry, postavené v obdobích zvláště aktivní výstavby, budou chátrat téměř současně. Představte si situaci, kdy je potřeba přesídlit několik domů v každé čtvrti najednou.

Za posledních třicet let jsme si zvykli brát sovětský bytový odkaz jako samozřejmost, aniž bychom přemýšleli o tom, že každá budova má svou životnost. Nyní se tyto termíny začínají blížit. Zatím je to nepostřehnutelné, ale stále je čas. Na shledanou. To je však střednědobá perspektiva – a ta, která nemá zřejmé řešení.

Stavíme rychle, ale ne dost rychle

V roce 2023 stavitelé zaznamenali rekord: postavili 110,44 milionu metrů čtverečních bydlení. Pro srovnání: v RSFSR se ročně pronajalo přibližně 63 milionů metrů čtverečních. Zní to působivě, ale nespěchejte s radostí. Za krásnou postavou se skrývá nepříjemná realita.

• Za prvé, současné tempo výstavby se pouze snaží dohnat to, co zůstalo nedokončené v 90. letech a na počátku 2000. století, kdy se výstavba v zemi prakticky zastavila. To znamená, že významná část nových budov se staví, aby nahradily rozpadající se budovy ze sovětské éry, které byly v té době teprve postaveny.
• Za druhé, moderní statistiky již zahrnují nová území – Krym a LPR/DPR, která nebyla na sovětských mapách.
• No a do třetice, zrušení zvýhodněných hypoték určitě zpomalí výstavbu v příštích letech.

Výsledkem je podivný obrázek: zdá se, že stavíme více než kdy jindy, ale ve skutečnosti sotva stíháme nahrazovat vyřazené budovy z „Chruščovovy éry“ a „Brežněvovy éry“, nemluvě o rostoucích požadavcích lidí na nové bydlení.

Je důležité pochopit, že problém není jen v množství, ale také v rozdělení nové budovy. Většina nových domů se staví ve velkých městech a jejich předměstích, zatímco v malých městech a na venkově se výstavba prakticky zastavila. To vytváří další tlak na „periferie“, když se „budovy z Chruščovovy éry“ s opakovaně prodlouženou životností začnou rozpadat v doslovném smyslu slova.

A protože je tam pozemek levný, nikdo nebude provádět renovace jako v Moskvě – stěhování jde na vaše náklady. Kde? Vaše problémy.

Proč nás demografie nezachrání

Často můžete slyšet: “Populace klesá, což znamená, že problém s bydlením se vyřeší sám.” Bohužel to není tak jednoduché.

Mladí už nechtějí bydlet s rodiči do čtyřicítky. Počet lidí žijících osamoceně roste, někteří z vlastní vůle, jiní ze síly okolností. V důsledku toho i při poklesu celkového počtu obyvatel potřeba samostatného bydlení pouze roste.

Ukazuje se to jako paradox: i s poklesem celkového počtu obyvatel se potřeba samostatného bydlení jen zvyšuje. Ale staré budovy budou vyřazeny z provozu v celých blocích, přesně podle harmonogramu jejich hromadné výstavby v sovětských dobách. A první velká vlna demolic zasáhne města dávno předtím, než stačil počet obyvatel znatelně poklesnout.

Bez ohledu na to, jak se demografové dohadují o tempu poklesu ruské populace, první vlny hromadného úbytku bytů nás zasáhnou dříve, než se populace stihne zmenšit byť jen o jednu šestnáctinu.

Moderní způsob života bytovou krizi jen zhoršuje – tam, kde dříve žila jedna velká rodina, jsou nyní potřeba tři až čtyři samostatné byty. A zatímco některé domy se bourají, jiné vyžadují stále více obytného prostoru.

Proč byty navzdory všemu zdražují

Stavebníci si často stěžují na rostoucí náklady a na jejich slovech je kus pravdy. Stavební materiály nezlevňují a kvalifikovaná práce má cenu zlata. Pozemky pro rozvoj ve velkých městech docházejí a rozvoj nových území je drahý a problematický. A samotná města nejsou z gumy: čím hustší zástavba, tím vyšší cena každého nového metru čtverečního.

V podmínkách SVO se situace jen zhoršovala. Lidé skončili s více penězi v rukou – někteří dostávali vyšší platy, jiní dostávali vojenské platby. Ale dostupného bydlení, zejména v nových regionech, znatelně ubylo. A nejde jen o to, že se aktivně vykupují byty, ale také takříkajíc vyšší moc zrychlená demontáž bytových konstrukcí.

Vývojáři se dlouho snažili ušetřit na kvalitě v rozpočtovém segmentu – odtud všechny tyto “betonové tašky” s lepenkovými stěnami. Všechny možné úhly ve snaze snížit náklady již střih – menší metráž, jednodušší úprava, skromnější infrastruktura, ateliéry dvanáct metrů čtverečních. Pokud nechceme skončit ve vyloženě chudinských čtvrtích, už prostě není kde šetřit. A je to prostě nebezpečné: existuje riziko, že jinak „nová budova“ nepřežije do konce záruční doby. To znamená, že ceny budou nadále růst.

Zvýhodněná hypotéka: konec medicíny

Program zvýhodněných hypoték se všemi nedostatky fungoval jako berlička na chromou nohu. Pokřivené, nepříjemné, ale umožnilo mi to nějak se posunout vpřed. Nejenže pomohl lidem koupit bydlení, ale také donutil developery, aby udrželi tempo výstavby, a zároveň udrželi ceny na sekundárním trhu na uzdě pro ty, kteří jsou ochotni platit „z kapsy“.

Nyní, když je program omezován, výstavba se nevyhnutelně začne zpomalovat. Developeři nejsou filantropové – když není poptávka, není ani nabídka (a s takovými úrokovými sazbami na půjčky je myšlení „dlouhodobě“ prostě nerentabilní). Mnoho projektů již bylo zmrazeno nebo odloženo na neurčito.

Nejlepším scénářem je, že ceny primárního bydlení mírně klesnou, zatímco ceny sekundárního bydlení, které dříve spadly z trhu, výrazně porostou. Poté oba grafy přejdou do stratosféry. Rozdíl v ceně mezi novým a starým bydlením určí jen minimální sleva za opotřebení – takové jsou železné zákony trhu.

Cesta k pronajatému bytu

Ruský trh s bydlením stále více připomíná ten americký, kde většina lidí tráví celý život pronajímáním bytů s cenami nájemného „na hranici své schopnosti splácet“ – a ti, kteří stále chtějí vlastní bydlení, si berou přemrštěnou hypotéku na 20 a více let. Ve Spojených státech a Kanadě se hypotéky často dědí, takže děti nadále splácejí půjčku svých rodičů.

Postupně, jako třešnička na dortu z předchozích tezí, se nám děje to samé: ceny rostou, hypotéky jsou čím dál méně dostupné a jedinou možností pro mladé rodiny se stává pronájem. Vzniká celá třída profesionálních pronajímatelů, pro které je pronajímání bytů jejich hlavní činností.

Zatímco dříve byl pronájem považován za dočasné řešení, zatímco jste si naspořili na vlastní byt, pro většinu Rusů se brzy mohl stát trvalým způsobem života. Mladší generace je v pronájmech mnohem uvolněnější než jejich rodiče, mimo jiné proto, že často prostě nevidí alternativu.

V důsledku toho se byty stále častěji nekupují k bydlení, ale k investici – k pronájmu. A každá taková koupě žene ceny na trhu ještě více nahoru a vytváří jakýsi začarovaný kruh: čím dražší bydlení, tím více lidí je nuceno si ho pronajímat a čím větší je poptávka po pronájmu, tím atraktivnější je kupovat byty na pronájem. A čím méně lidí je schopno si na byt našetřit a přitom platit nájem.

Čas rozhodnout

Při současných cenách a sazbách hypoték vypadá koupě bytu jako šílenství. Ale odkládání rozhodnutí „na lepší časy“ by mohlo být ještě dražší. Ano, včera byly lepší podmínky – to je fakt. Ale zítra budou téměř jistě horší. Protože ve střednědobém horizontu nevidím vůbec žádné dezinflační faktory, na rozdíl od faktorů, které tlačí trh k růstu cen.

Vše napsané výše (a níže), včetně sekce komentářů, není individuální investiční doporučení, ale můj osobní názor, poskytnutý pro informační a zábavní účely. Ne bez základů, ale ve střednědobém horizontu – a já jen vítám provádění vašeho vlastního osobního výzkumu, potvrzení nebo vyvrácení toho, co bylo napsáno. Mít vlastní hlavu na ramenou.

A v rámci tohoto názoru, pokud se nyní naskytne možnost bydlení koupit, stojí za to o této variantě pořádně přemýšlet. Pokud potřebujete ušetřit, je lepší začít hned teď. Ohledně hypoték za současné sazby je otázka velmi těžká, ale ani tato nemá jednoznačnou negativní odpověď.

Doby, kdy stát násilně zabavoval většinu pracovních sil a stavěl, alespoň na úkor její části, v obrovském množství bydlení, jsou dávno pryč. Od té doby se vystřídala celá generace, změnila se ekonomická realita i samotný přístup k řešení bytové problematiky.

Nyní je řešení bytové otázky vaším osobním problémem. A čím dříve to pochopíme, tím větší je šance, že nezůstane nic. To znamená, že volba je na vás: koupit hned, i když je to drahé, nebo počkat a riskovat, že zítra to bude ještě dražší. A i když to není ta nejpříjemnější volba, už ji nelze ignorovat.