Prodám vlastnosti domu a návod

Návod na nákup a prodej domu s pozemkem krok za krokem

Nejprve věnujte pozornost důležitému pravidlu pro zcizení domu. Podle platné legislativy musí být soukromý dům prodán společně s pozemkem pod ním. Pokud zcizíte podíl na domě (např. ½), pak lze takový podíl prodat pouze s odpovídajícím podílem pozemku.

Nedodržení tohoto pravidla bude mít za následek prohlášení transakce za neplatnou.

Krok 1 Vyberte způsob prodeje

Takže jste se rozhodli prodat svůj dům. Ale kdo bude zodpovědný za shromažďování dokumentů, zveřejňování inzerátů a hledání kupců?

Veškerou práci můžete převzít sami nebo využít služeb realitní kanceláře.

Pokud se rozhodnete prodat svou nemovitost sami, budete zodpovědní za přípravu dokumentů nezbytných k uzavření transakce, umístění inzerátů, vyhledání kupců, komunikaci s nimi a ukázku domu a okolí. Ve druhé možnosti převezme plnou odpovědnost za řešení těchto úkolů profesionál.

Metoda	Pros	Zápory
Vlastní prodej	nepochybná úspora peněz (nebudete muset platit poplatek realitní kanceláři)	ztráta času a úsilí;

nutnost porozumět papírování, navštívit správní úřady

Pokud se rozhodnete prodat svůj dům sami, v první řadě si zkontrolujte, zda máte potřebné doklady.

Krok 2: Začněte shromažďovat dokumenty

Jaké dokumenty je třeba připravit:

• Titulní dokumenty k domu a pozemku pod ním. Vlastnické listiny jsou ty, na jejichž základě jste nabyli vlastnictví k nemovitosti. Mohou to být různé darovací smlouvy, kupní a prodejní smlouvy, potvrzení o dědictví, rozhodnutí státních orgánů o udělení vlastnictví předmětů a další.
• Vaše právo musí být zaregistrováno v souladu se stanoveným postupem. Registrace je potvrzena osvědčeními o státní registraci vlastnických práv. Taková osvědčení byla vydána před 15.07.2016. 15.07.2016. XNUMX, byla vytištěna na speciálním barevném formuláři, měla sérii a číslo a byla ověřena úřední pečetí úřadu. Po XNUMX je registrace práv potvrzena výpisy z Jednotného státního registru nemovitostí.
• Pokud byl dům, který prodáváte, koupen na základě smlouvy za úplatu a v době koupě jste byli s manželem právně oddáni, budete muset získat souhlas manžela s prodejem domu a pozemku. Takový souhlas musí být ověřen notářem. Pokud jste dům a pozemek získali například zdarma, dostali jste je dědictvím nebo darem, pak souhlas manžela nepotřebujete. Není třeba souhlasu manžela, a pokud máte uzavřenou předmanželskou nebo podobnou smlouvu (např. smlouvu o rozdělení nemovitosti), kde je uvedeno, že dům a pozemek nejsou ve společném vlastnictví.
• O osobách přihlášených v bytovém domě budete potřebovat výpis z domovní knihy.
• Certifikát, účtenka, potvrzení o platbě za energie. Absence těchto certifikátů samozřejmě neruší platnost dohody, ale v budoucnu mohou pomoci u soudu, pokud dojde ke sporu.
• Pokud je některý z majitelů domu nezletilý nebo nezpůsobilý, bude k prodeji potřeba povolení opatrovnických a poručnických orgánů. Souhlas zákonného zástupce bude vyžadován také v případě, že se transakce účastní nezletilá osoba ve věku 14 až 18 let.
• V případě, že vlastníte pouze podíl na právu k zcizenému domu, pak musíte dodržet postup při vyrozumění ostatních spoluvlastníků objektu o prodeji domu s uvedením ceny a dalších podmínek. Výsledkem takového oznámení musí být buď vzdání se předkupního práva (nutno notářsky ověřit), nebo potvrzení vyrozumění vlastníků (takovýto dopis se zasílá doporučeně, musí uplynout 30 dnů).
• Objednejte si informace z Jednotného státního registru nemovitostí (výpis), aby měl kupující jistotu, že v době prodeje nemovitosti jste jejím vlastníkem.
• Katastrální pasport objektů, technický pasport, měřický plán.
• Ujistěte se, že máte k dispozici cestovní pas nebo jiný identifikační doklad a že nevypršela platnost.
• Upozorňujeme, že pokud je dům zastaven, bude nutný i souhlas zástavního věřitele.

Prodej domu, který je zastaven, nebo jeho koupě pomocí bankovních úvěrů má své vlastní charakteristiky a bude vyžadovat další kroky.

Pokud se budete chtít zbavovat bytového domu zatíženého hypotékou, budete podle zákona muset získat souhlas banky, od které byl úvěr čerpán.

Bez takového souhlasu bude transakce považována za neplatnou!

Co mám dělat?

Než zadáte inzerát a budete hledat kupce, oslovíte specialistu banky a sdělíte mu svůj záměr dům prodat. Banka může učinit jedno z několika rozhodnutí:

• o předčasném splacení úvěru;
• o prodeji domu s převodem vašeho dluhu na kupujícího;
• o splacení úvěru pomocí dalších vypůjčených prostředků.

V praxi nejčastěji dochází k převodu dluhu na nového majitele. Samozřejmě o tom musí vědět a dát souhlas. Je zajímavé, že mnoho bank nezávisle vybírá kupující, zadává reklamy a provádí další akce k dokončení transakce.

Nákup domu za vypůjčené prostředky se také provádí za účasti banky. V tomto případě kupující před nákupem domu kontaktuje úvěrovou instituci. Banka se po prostudování informací o kupované nemovitosti rozhodne, zda na její koupi poskytne úvěr, nebo odmítne.

Kromě informací o platební schopnosti nového vlastníka jsou úvěrové instituci poskytnuty:

• výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí o odcizených předmětech;
• doklad o vlastnictví prodávajícího (smlouva, dohoda nebo jiný), osvědčení o registraci;
• souhlas manžela vlastníka nemovitosti s prodejem;
• povolení od opatrovnických orgánů (pokud se transakce účastní nezletilí);
• katastrální pas, technický plán objektu;
• znalecký posudek na ocenění domu a pozemku (ocenění).

V případě kladného rozhodnutí je s kupujícím nemovitosti uzavřena úvěrová smlouva a může být vystavena hypotéka. Tyto dokumenty musí být předloženy společnosti Rosreestr spolu s kupní a prodejní smlouvou.

Krok 3: Posuďte nemovitost

Dalším důležitým krokem je stanovení hodnoty prodávaného domu a pozemku. Cenu domu si můžete stanovit sami nebo se pro tuto službu obrátit na odborného odhadce. V druhém případě budete mít oficiální dokument se spolehlivou hodnotou.

Při nezávislém posouzení je nutné vzít v úvahu, že cenu nemovitosti ovlivňuje mnoho faktorů, jako je technický stav (zda je nutná oprava, zda jsou napojeny inženýrské sítě), lokalita (přítomnost komunikací, obchodů, škol, nemocnic, školek atd. v blízkosti domu). Kromě toho je důležité vzít v úvahu náklady na počáteční nákup nemovitosti, investice do renovace budovy, terénní úpravy místa a přítomnost hospodářských budov.

Podobné nabídky v novinách nebo na tematických internetových stránkách vám pomohou určit cenu bytového domu a pozemku. Zeptejte se svých přátel, kteří již podobné domy prodali nebo koupili, na jejich cenu.

Krok 4: Najděte kupce

Úspěch a rychlost prodeje domu závisí na počtu lidí, kteří se o něm dozvědí. Svůj záměr můžete oznámit oznámením nebo šířením informací mezi vaši rodinu a přátele.

Příslušné informace o prodeji mohou být zveřejněny v novinách, na oblíbené internetové stránce, v tematických skupinách na sociálních sítích. Oznámení můžete zavěsit na speciální stojany v obydlených oblastech nebo na samotný dům či plot.

Vaše reklama by měla být co nejpřesnější a nejinformativnější. Je nutné uvést technické vlastnosti domu a pozemku, celkovou plochu, počet pokojů a dostupnost inženýrských sítí. Pokud byl dům rekonstruován, uveďte to, přidejte použité materiály (například parkety, porcelánová kamenina, kámen).

Necháte nábytek? Řekněte nám o tom.

Upřesněte přednosti domu, například blízkost centra či nemocnice, školy, možnost zřízení hřiště pro děti na přilehlém pozemku, dobré umístění na krásném místě, u rybníka nebo parku.

Inzerát může obsahovat informaci o počtu vlastníků nemovitosti a o tom, zda na ní nevázne věcná břemena.

Mít fotografie domu a okolí výrazně zlepší dojem z reklamy a přitáhne další pozornost. Je lepší, když jsou fotografie pořízeny z různých úhlů, což vám umožní udělat si úplný obrázek o prodávaných předmětech.

Krok 5 Pozvěte kupujícího k prohlédnutí a vyjednávání

Po vložení inzerátu je potřeba připravit dům a pozemek k prodeji. co to znamená?

Proveďte generální úklid vašeho domu a nemovitosti. Můžete vyměnit závěsy, obnovit nátěr na fasádě, oknech, dveřích, pokud je dům dřevěný, tak i na přístavcích a plotu. Dům by měl působit útulně a pohodlně.

V případě potřeby opravte, co je rozbité. Například opravit dvířka skříně nebo opravit kapající kohoutek v koupelně.

Před příchodem návštěv otevřete okna, aby se místnost naplnila čerstvým vzduchem.

Nezapomeňte, vybíráme očima, řídíme se nejen rozumem, ale ve větší míře také citem, takže první dojem z domu by měl být pouze pozitivní.

Jak správně vést představení

Takže jste se dohodli na prohlídce domu s potenciálními kupci. Pokuste se dorazit na místo o něco dříve, abyste připravili dům a potřebné papíry ke kontrole. Při hovoru buďte zdvořilí a věnujte pozornost otázkám. Odpovídejte otevřeně a pravdivě o silných i slabých stránkách domova. Uděláte dobrý dojem a host vám bude věřit.

Nezapomeňte také klienta upozornit na nepochybné výhody domu, které jsou pro něj užitečné. Připomeňte jim například, že v blízkosti jejich domova je školka nebo nemocnice, velký obchod atd. Popište kupujícímu vyhlídky rozvoje domu nebo pozemku, například by bylo vhodné zřídit dětský koutek na dvoře domu a samostatnou kancelář pro práci v domě samotném.

Krok 6 Sestavení a podpis předběžné dohody

Pokud bylo rozhodnuto o koupi domu, lze sepsat předběžnou kupní a prodejní smlouvu. Taková dohoda není závazná. Jejím sepsáním však strany potvrzují vážnost svých záměrů a dostávají možnost podrobně popsat podmínky budoucího obchodu, termín jeho uzavření a provedení.

Předběžná smlouva musí obsahovat stejné podmínky jako hlavní transakce, tedy údaje o domě a pozemku pod ním (plocha, adresa, katastrální číslo nemovitosti, kategorie pozemku, druh povoleného využití), cenu, za kterou se dům prodává, povinnost vyřadit obyvatele domu z evidence a lhůtu pro uzavření hlavní kupní a prodejní smlouvy. Stojí za to pamatovat, že pokud takové období neurčíte, bude se to podle zákona rovnat jednomu roku.

Strany se mohou dohodnout na zaplacení zálohy nebo zálohy.

Záloha a záloha se navzájem liší.

Záloha	Vklad
Co je to	Představuje částku zaplacenou za náklady na dům. Tzn., že záloha je zahrnuta v ceně domu.

Důsledky neplnění smlouvy

V případě, že kupní a prodejní transakce neproběhne, je záloha vrácena bez ohledu na zavinění stran. Nedojde-li k uzavření smlouvy dohodou stran nebo z důvodů, které nemohou ovlivnit, je záloha vrácena.

Při nesplnění závazku vinou kupujícího se záloha nevrací.

V případě, že neplnění zaviní prodávající, je záloha vrácena ve dvojnásobné výši. Viník musí nahradit škodu.

Předběžná dohoda je vyhotovena písemně a podepsána oběma stranami.

Krok 7 Shromáždění všech potřebných dokumentů

Nelekejte se, máte skoro všechny doklady. K již nasbíranému balíku papírů stačí přidat:

• doklady osvědčující totožnost stran;
• notářsky ověřená plná moc k úkonům souvisejícím s prodejem nebo nabýváním majetku. Taková plná moc bude vyžadována pouze v případě, že jedna ze stran neprovede transakci sama, ale prostřednictvím svého zástupce;
• smlouva o prodeji domu a pozemku;
• zaplatil státní poplatek za registraci vlastnického práva.

Krok 8 Registrace transakce nákupu a prodeje

Kupní a prodejní smlouva je vyhotovena písemně a podepsána oběma smluvními stranami. Můžete ji sepsat sami, například pomocí formulářů smluv umístěných na tematických webových stránkách na internetu, nebo svěřit její vypracování odborníkovi.

Při navrhování sami si musíte pamatovat, že transakce nákupu a prodeje obytného domu musí obsahovat povinné (nezbytné) podmínky.

Pokud podmínky stanovené zákonem nebudou upřesněny, bude se taková dohoda považovat za neuzavřenou.

• Smlouva musí obsahovat přesný popis převáděné nemovitosti, a to: adresu místa, výměru domu, pozemek, katastrální číslo objektů a další. Vezměte všechny charakteristiky z certifikátu nebo výpisu z Jednotného státního registru nemovitostí a odpovídajícího technického dokumentu;
• Musí být uvedena hodnota převáděného majetku. Pokud je uvedena pouze cena domu, pak zahrnuje i náklady na území pod ním, pokud se strany nedohodly jinak. Můžete také použít kalkulaci nákladů, například na metr čtvereční. Poté bude stanovena celková cena nemovitosti na základě její velikosti;
• Vezměte prosím na vědomí, že pokud v domě bydlí osoby, které mají po prodeji dům ze zákona užívat, musí to být uvedeno v dohodě.

Ve smlouvě musí být uvedeny smluvní strany. Popis stran s poznámkou „kupující“, „prodávající“, příjmení, jméno, rodné jméno bez zkratky, adresa místa bydliště nebo registrace, údaje o pasu.

Kromě uvedených podmínek může existovat seznam dalších objektů s jejich popisem, například hospodářské budovy, nábytek.

Smlouva obsahuje informace o platebním postupu, podmínkách vzniku zástavy ze zákona nebo naopak, že taková zástava nevzniká, jsou-li platby prováděny po státní registraci převodu práv a vlastnictví k nemovitostem.

Smlouva obvykle stanoví, že dům a pozemek jsou převedeny bez práv, břemen a omezení třetích stran.

Povinně musí obsahovat doložku o tom, že kupní smlouva má platnost aktu převzetí a převodu nemovitosti, pokud se strany dohodly, že nebude sepisována samostatně.

Za zmínku stojí i odpovědnost za nesplnění transakce a také to, kde a jak budou případné spory řešeny.

Kupní a prodejní smlouva je vyhotovena minimálně ve třech vyhotoveních (jedno pro každou stranu a jedno vyhotovení zůstane v Rosreestr).

Upozorňujeme, že v zákonem stanovených případech musí být smlouva o prodeji domu a pozemku notářsky ověřena, a to:

1. Pokud prodáváte svůj podíl na právu společného spoluvlastnictví domu a pozemku. Výjimkou je, pokud dům prodávají všichni vlastníci současně.
2. Pokud transakce vyžaduje povolení opatrovnického a opatrovnického orgánu nebo pokud prodávaná nemovitost patří nezletilé osobě nebo osobě s omezenou způsobilostí k právním úkonům.
3. Pokud jedna ze stran nemůže sama podepsat papír z důvodu nemoci nebo negramotnosti a udělá to za ni jiná osoba.

Máte právo se rozhodnout nechat smlouvu ověřit notářsky, i když to zákon nevyžaduje. Notář sám kontroluje zákonnost prováděné transakce a může nezávisle, bez účasti stran, kontaktovat Rosreestr. V tomto případě bude doba registrace kratší. Potvrzení obchodu notářem slouží jako dodatečná záruka a pokud notář udělá chybu, která povede k prohlášení obchodu za neplatný, bude kupujícímu uhrazena škoda. Je však třeba připomenout, že tato notářská služba je placenou službou.