Je správcovská společnost povinna umožnit vlastníkovi vstup do suterénu, aby se napojil na vnitropodnikové inženýrské systémy | Obsah MKD RosKvartal®

O přístup do společného majetku bytového domu mohou požádat jak vlastníci, tak správcovské společnosti. Zkoumáme soudní praxi v této věci, včetně nového případu, kdy podnikatel hledal přístup do suterénu, aby napojil nebytový prostor na vlastní inženýrské systémy. Zjistěte, jak úřady rozhodly.

Podnikatel plánoval přestavbu nebytových prostor a napojení na rozvod studené a teplé vody a kanalizaci.

Fyzický podnikatel se obrátil na správcovskou společnost se žádostí o připojení svého objektu na společný domovní rozvody studené a teplé vody a kanalizaci, s přiložením pracovní a projektové dokumentace pro zřízení volnočasového centra v objektu.

Společnost vydala technické doporučení pro jednotlivého podnikatele: rozvody studené a teplé vody do nebytových prostor musí být instalovány v suterénu. Majitel tam poté požádal o přístup, ale nedostal žádnou odpověď.

Po opakovaném dopise a stížnosti podal individuální podnikatel žalobu, ve které požadoval, aby pracovníci mohli vstoupit do společných prostor a aby správcovská společnost zaplatila pokutu 10 000 rublů za každý den nedodržení rozhodnutí (č. případu A60-2673/2023).

Správcovská společnost ve své odpovědi na reklamaci uvedla, že vlastník v průběhu prací změnil účel nebytových prostor ze střediska volného času na saunu. Proto již nejsou platná technická doporučení, která mu byla vydána, je třeba získat nová: počet míst odběru vody se zvýší.

Navíc dle projektu domu nejsou nebytové prostory napojeny na VDIS, proto se vlastník chystá provést reorganizaci sítí a přestavbu. Tyto práce nebyly schváleny zákonem stanoveným postupem.

Správcovská společnost nevpustila majitele do suterénu z důvodu nekoordinované rekonstrukce sítí objektu

Soud prvního stupně si vyžádal stanovisko vodohospodářské společnosti, se kterou jednotlivý podnikatel uzavřel smlouvy o dodávce vody a sanitaci. RSO poznamenal, že není nutné získat technická doporučení, na která se odvolává správcovská společnost.

Navíc připojení vodovodních zařizovacích předmětů na společné domovní rozvody, jak je dohodnuto v technických podmínkách, je možné pouze v suterénu bytového domu, kam organizace správy žalobce přístup neumožňuje.

• Správcovská společnost nedoložila změnu účelu prostor;
• práce na připojení k sítím se nepovažují za sanaci – na půdorysech nejsou zobrazeny rozvody studené a teplé vody, kanalizace, topení ani radiátory ústředního topení (bod 3.16 vyhlášky Ministerstva pozemního stavitelství Ruské federace ze dne 04.08.1998 č. 37).

V důsledku toho byl nárok podnikatele uspokojen a úřad schválil pokutu pro správcovskou společnost ve výši 5 tisíc rublů za každý den prodlení s výkonem rozhodnutí.

Správcovská společnost nemá právo zakázat vlastníkovi užívat společný majetek.

Správcovská společnost podala stížnost, v níž trvala na tom, že jednotlivý podnikatel se chystá provést neoprávněnou přestavbu prostor a rekonstrukci VDIS v budově a také zřídit saunu namísto centra volného času.

1. V prostorách jednotlivého podnikatele je instalováno měřící zařízení, vlastník uzavřel smlouvy s organizací zásobující zdroje pro inženýrské služby. Spotřebitel tedy v souladu s požadavky usnesení vlády RF ze dne 04.09.2013. 776. XNUMX č. XNUMX nemusí pořizovat technické specifikace pro připojení k rozvodu studené a teplé vody a kanalizaci.
2. Vlastník prostor má právo volně užívat společný majetek bytového domu a mít k němu přístup (článek 1 článku 290 občanského zákoníku Ruské federace, část 1 článku 36 zákona o bydlení Ruské federace, ustanovení 5 a 6 pravidel č. 491).
3. Nedostatek dohody s orgánem místní správy o rekonstrukci nebo přestavbě ve sporu „nemůže být důvodem k odmítnutí“ uspokojit požadavky jednotlivého podnikatele. Tato skutečnost nemá vliv na nezákonnost stanoviska správcovské společnosti k jeho nevpuštění do sklepa.

Soudce poukázal na to, že pokud se řídící organizace domnívá, že nekoordinovaná práce poruší něčí práva a/nebo zájmy, má právo podat na podnikatele žalobu. A soud rozhodnutí o projednávané věci potvrdil, a to i ve smyslu zaplacení penále za nesplnění požadavků.

Správcovská společnost má právo odepřít vlastníkovi přístup do společného suterénu bytového domu, pokud prokáže, že byla porušena práva a zájmy jiných osob.

• provedena rekonstrukce v obcházení zákona – zavedeny a přemístěny inženýrské sítě, sanitární zařízení;
• s pomocí soudu se vyhnul kontrole projektu přestavby ze strany orgánu místní samosprávy a porušil zákaz umístění lázeňského domu v bytovém domě (bod 8.5.1 SP 2.1.3678-20);
• neobdržela souhlas valné hromady vlastníků s připojením zařízení k obecným stavebním sítím.

Úřad ale zopakoval stanovisko svých kolegů: nedostatek souhlasu s přestavbou není předmětem projednávaného sporu. Správcovská společnost může podat žalobu k soudu, pokud se domnívá, že jednáním jednotlivého podnikatele byla porušena práva a zájmy samotné společnosti nebo vlastníků prostor v bytovém domě.

Nejvyšší soud Ruska se odmítl zabývat stížností správcovské společnosti (rozhodnutí ze dne 10.06.2024 č. 309-ES24-8385). Podotkl, že společnost nemá právo v rámci dohod s RSO a dle předem dohodnuté dokumentace bránit vlastníkovi v užívání nemovitosti k připojení na VDIS.

Poskytování přístupu ke společnému majetku je vzájemnou odpovědností správcovské společnosti a obyvatel budovy

Judikatura v oblasti přístupu ke společnému majetku v bytových domech je rozsáhlá: existují příklady, kdy vlastníci takový přístup požadují od správcovské společnosti nebo společenství vlastníků domů, a také situace, kdy obyvatelé nevpustí do bytů zaměstnance správcovských organizací za účelem opravy sítí či jiných společných staveb.

Ruské ministerstvo stavebnictví ve svém dopise ze dne 07 č. 06.2021-OG/13759 uvedlo, že vlastník má právo kdykoli vstoupit do technických prostor budovy, pokud tím nejsou porušena práva a oprávněné zájmy občanů žijících v bytovém domě. Také takový obyvatel domu musí splňovat požadavky na požární bezpečnost, sanitární a hygienické a ekologické požadavky.

Ve věci č. A40-37034/2021, obdobně jako ve sporu diskutovaném výše, HOA uzavřela přístup vlastníka-právnické osoby do společných prostor, kde umístila své zařízení. Soudy, včetně Nejvyššího soudu Ruské federace, uznaly právo společnosti užívat společné prostory bytového domu rovnocenně s ostatními obyvateli, pokud to neporušuje zájmy sousedů. Partnerství neposkytlo důkazy o takovém porušení.

Současně má správcovská společnost a společenství vlastníků také právo na přístup ke společnému majetku – který se nachází v bytech vlastníků nebo je-li k němu možný přístup pouze přes takové prostory. To je nezbytné pro provádění kontrol, běžných a větších oprav takového majetku.

Například v Kurganu získala správcovská společnost právo vstoupit do bytu vlastníka soudním příkazem k výměně části kanalizačního potrubí, zatímco provozovatel oprav regionálního hlavního města získal právo vstoupit do bytu za účelem opravy balkónové desky pouze soudním příkazem. Výběr podobných řešení najdete na našem portálu.

Máte nějakou judikaturu k tématu vyžadování přístupu do společných prostor či sítí bytových domů? Sdílejte s kolegy: nechte to v komentářích nebo pošlete na [email protected].