Přestavba bytů novým způsobem: průvodce pro majitele domů | Analytické články.

Mnoho obyvatel bytových domů (MKD) provedlo ve svých domech přestavby: postavili nebo zbourali zdi, rozdělil jeden pokoj na dva, přestavěli balkon, lodžii atd. To je možné za předpokladu, že změny v bytě neporušují některé právní normy a pravidla, například Pravidla SP 54.13330.2022 „SNiP 31-01-2003 Obytné vícebytové domy“; Soubor pravidel SP 29.13330.2011 “SNiP 2.03.13-88. Podlahy.“

Od 1. dubna vstoupily v platnost novely bytového zákoníku. Portál GARANT.RU v tomto ohledu připravil recenzi s potřebnými vysvětleními.

„Přestavba přestavby“: co se změnilo od 1. dubna 2024?

Existuje mnoho případů nelegální přestavby, kdy obyvatelé bytových domů neoprávněně přidávají prostor, například schodiště nebo podlahy, na plochu svých bytů. V první řadě je nutné připomenout, že společným majetkem vlastníků bytů v bytových domech (podesty, schodiště, výtahy apod.) je dle ust. 36 bytového zákoníku a čl. 290 občanského zákoníku jim náleží právem společného spoluvlastnictví, to znamená, že náleží každému vlastníkovi konkrétního bytu s určením jeho podílu. Přestavbu a rekonstrukci je tedy možné provádět pouze v rámci vlastního bytu (obytných prostor), aniž by byly dotčeny ostatní prostory bytového domu. Nyní pojďme zjistit, co je přestavba a rekonstrukce a jak se liší od rekonstrukce.

V Čl. 25 bytového zákoníku obsahuje definice rekonstrukce a přestavby. Sanace je jakákoliv akce se zařízením domu (například elektro), jeho převod, výměna, likvidace atd. A sanace je právě změna „složení“ bytu, například přistavění okna nebo jeho rozšíření, demontáž příček otevírat nové pasáže apod. Stejné chápání lze nalézt v soudní praxi (Přehled soudní praxe ve sporech souvisejících s rekonstrukcí, sanací a sanací prostor v bytovém domě). Obě tyto události si vyžádaly změny v technickém pasportu prostor v bytovém domě.

Rekonstrukce ve smyslu ust. 14 Čl. 1 ÚP znamená významnou změnu parametrů investičního záměru (např. plochy, výšky nebo počtu podlaží), čímž se liší od sanace a rekonstrukce. Provádí se pouze na základě stavebního povolení.

Dne 1. dubna 2024 vstoupil v platnost federální zákon ze dne 19. prosince 2023 č. 608-FZ „O změnách bytového zákoníku Ruské federace a federálního zákona „o státní evidenci nemovitostí“, který upřesňuje a mění pochopení přestavby. Nyní se jedná o změnu hranic nebo plochy obytných prostor nebo vytvoření nových prostor, a to i v případech uvedených v čl. 40 bytového zákoníku nebo změna jeho vnitřního uspořádání (včetně beze změny hranic a (nebo) oblasti areálu). Poznámka: Nyní nebude přestavba považována za dokončenou, dokud nebudou informace o ní zapsány do Jednotného státního registru nemovitostí. „Bude tak vykonávána řádná kontrola dění v prostorách bytových domů,“ vysvětluje jeden z předkladatelů zákona, první místopředseda výboru Státní dumy pro výstavbu a bydlení a komunální služby. Vladimír Košelev.

Od 1. dubna se navíc zjednodušil postup přestavby. Nyní, po jeho provedení, není třeba provádět změny v technickém pasu areálu. „Dříve byla podle ustanovení bytového zákoníku přestavba považována za změnu konfigurace prostor, vyžadující změny technického pasu. Nejzajímavější je, že tato norma je již velmi dlouho zastaralá. Je triviální, že v naší zemi po dlouhou dobu technický pas nemá právní sílu a byl nahrazen technickým plánem, ale tento termín je stále přítomen v koncepci sanace. Jednoduše řečeno, podstata postupu zůstala stejná, ale samotný proces byl přeformulován a pojem „technický pas“ byl z konceptu odstraněn, vysvětluje zakladatel Národního centra pro sanaci a rekonstrukci, tvůrce profese specialista na design rekonstrukcí, člen OPORA Rusko, viceprezident Moskevského cechu realitních kanceláří Světlana Gonenko.

Připomeňme postup registrace (schvalování) přestavby. Nový zákon to nemění a skládá se z několika fází:

1. příprava balíčku potřebných dokumentů a žádostí. V odstavci 2 Čl. 26 bytového zákoníku stanoví seznam dokladů, které musí žadatel předložit. Může to být také obsaženo v místních předpisech. Například v článku 2.5.1. Příloha č. 2 k usnesení moskevské vlády ze dne 25. října 2011 č. 508-PP „O organizaci rekonstrukce a (nebo) přestavby prostor v bytových domech“ specifikuje dokumenty potřebné pro přestavbu v Moskvě;
2. odeslání tohoto balíčku místní správě nebo MFC ke schválení přestavby. Musí být schválen/zamítnut (proti zamítnutí se lze odvolat u soudu). Rozhodnutí musí orgán, u kterého se žadatel obrátil, nejpozději do 45 dnů ode dne předložení dokladů. V případě předání dokladů MFC se lhůta počítá ode dne, kdy MFC tyto dokumenty předá místní správě. Vezměte prosím na vědomí, že se jedná o přestavbě, a nikoli o renovačních pracích, protože přestavba zahrnuje změnu vlastností prostor;
3. nejpozději do 3 pracovních dnů od přijetí rozhodnutí vydá místní správa (zašle na adresu, předá prostřednictvím MFC) žadateli doklad potvrzující rozhodnutí. Pokud bude schválen, přestavba může začít;
4. konečnou fází je ověření dokončených stavebních prací přejímací komisí tvořenou místní správou.

Na základě výsledků sanace (po dokončení všech stavebních prací) je nutné zaslat oznámení o dokončení stanovených prací orgánu, který přestavbu schválil (přímo nebo prostřednictvím MFC). Poté musíte připravit technický plán a do 30 dnů správa zařízení zkontroluje a vydá potvrzení o převzetí. Pověřený orgán místní samosprávy tak po schválení aktu akceptační komise bude moci samostatně (bez účasti vlastníka) zaslat společnosti Rosreestr žádost o státní katastrální zápis nebo registraci práva žadatele na přestavěné prostory. „To je hlavní rozdíl. Dříve v této fázi majitel samostatně nakládal se svými doklady,“ domnívá se Světlana Gonenko. Majitel objektu tak nebude ztrácet čas zasíláním potřebných dokumentů společnosti Rosreestr.

Etapy návrhu sanace

„Přestavba prostor v bytovém domě bude nyní považována za dokončenou ode dne provedení změn v Jednotném státním registru nemovitostí na hranicích a (nebo) ploše areálu nebo provedení státního katastrálního operátu. vzniklých prostor a státní registrace práva na vzniklé prostory. To se dříve nestávalo,“ vzpomíná právník, člen Moskevské advokátní komory Oleg Panťjušov.

Jaká přestavba je nelegální?

Při přestavbě je zakázáno bourat nosné zdi, dělat dodatečné okno, demontovat větrání atd. Takovou sanaci nelze schválit, protože je považována za nezákonnou. Úplný seznam zakázaných činností během přestavby je nutné si prohlédnout na webových stránkách vládní agentury odpovědné za schvalování přestavby v konkrétním městě nebo regionu. Například v Moskvě je takovým orgánem Moskevský bytový inspektorát. Ustanovení 9 Přílohy č. 1 k nařízení vlády Moskvy č. 25-PP ze dne 2011. října 508 „O organizaci přestavby a (nebo) přestavby prostor v bytových domech“ stanoví, že při přestavbě prostor v bytových domech není povoleno:

• zhoršení provozních podmínek bytového domu a bydliště občanů, ztížená dostupnost inženýrských sítí, odpojování zařízení a další činnosti (práce) způsobující zhoršení provozních podmínek bytového domu a bydliště občanů;
• rekonstrukce a (nebo) přestavba prostor, ve kterých budou takové prostory nebo prostory s nimi sousedící klasifikovány předepsaným způsobem jako nevhodné k bydlení;
• porušení pevnosti, stability nosných konstrukcí budovy, při nichž může dojít k jejich zničení;
• instalace odpojovacích nebo ovládacích zařízení na společné inženýrské sítě domu (obecného bytu), pokud jejich použití ovlivní spotřebu zdrojů v přilehlých místnostech;
• odstranění, změna průřezu kanálů ventilačního systému, demontáž (částečná nebo úplná) ventilace a technických potrubí (skříní);
• zvýšení zatížení nosných konstrukcí nad přípustnou hodnotu podle projektu (výpočet na základě únosnosti, deformací) nebo oslabení únosnosti konstrukčních prvků bytového domu;
• instalace nebo přemístění topných radiátorů napojených na hlavní domovní teplou vodu a (nebo) systém ústředního vytápění na lodžii, balkoně, verandě a terase;
• zařízení podlah s topením ze společných systémů zásobování teplou vodou a / nebo topením;
• porušení požadavků na stavbu, sanitární a hygienické požadavky, provozní normy a pravidla požární bezpečnosti pro vícebytové budovy;
• et al.

V případě porušení výše uvedených omezení a zjištění technické inventarizace (BTI) nebo správcovské společnosti (MC) bude nutné obnovit původní verzi. V této věci existuje poměrně rozsáhlá soudní praxe. Například v jednom z případů je spojil majitel dvou patrových bytů, přičemž do nového bytu zahrnul strojovnu výtahu a část jeho šachty. V důsledku toho se zvýšil počet podlaží a celková plocha jeho bydlení a snížila se velikost společného majetku v domě. Kromě toho byl omezený přístup k obecnému technickému vybavení budov. Nejvyšší soud Ruské federace nesouhlasil se třemi soudy, které zamítly žalobu na prohlášení přestavby za nezákonnou, a poslal případ k novému projednání (Ustanovení Vyšetřovacího výboru pro civilní případy ozbrojených sil Ruské federace z února 5, 2019 č. 5-KG18-320). Upozornil, že zmenšení bytových prostor v bytovém domě je možné pouze se souhlasem všech vlastníků prostor v bytovém domě a povolením samosprávy. V každém konkrétním případě je navíc potřeba si ujasnit, co přesně majitel provedl – přestavbu, přestavbu nebo rekonstrukci.

Jedním z druhů odpovědnosti vlastníka za neoprávněnou přestavbu je pokuta. Od 1. dubna 2024 se nezměnilo: od 2 do 2,5 tisíc rublů. pro jednotlivce, od 4 do 5 tisíc rublů. pro úředníky od 40 do 50 tisíc rublů. pro právnické osoby (odst. 2 čl. 7.21 odst. 3 správního řádu). Vlastník „předělaného“ bytu může kromě pokuty očekávat i příkaz inspektora požadující legalizaci přestavby nebo uvedení bytu do původního stavu v přiměřené lhůtě (odst. 29, § XNUMX tr. Zákon o bydlení). V případě odmítnutí splnit požadavky je možné podat žalobu u soudu:

• je-li podán na vlastníka prostor, pak lze rozhodnutím soudu nemovitost prodat ve veřejné dražbě s úhradou vlastníkovi výtěžku z prodeje minus náklady na výkon soudního rozhodnutí s uložením na nového vlastníka povinnost uvést jej do předchozího stavu;
• pokud soud rozhodne v neprospěch nájemce bytového prostoru, pak smlouva o společenském nájmu zaniká a vlastník prostor (pronajímatel) je povinen uvést bytový prostor do předchozího stavu.

Na základě rozhodnutí soudu lze předělané prostory zachovat v novém stavu, pokud tím nebudou porušena práva a oprávněné zájmy občanů nebo nebude ohrožen jejich život a zdraví (článek 4 § 29 zákona o bydlení ).

Zjednodušení postupu při převodu bytových prostor do nebytových prostor a naopak

Dříve byl problém přeměny bytových prostor na nebytové prostory a naopak. Proces začal rozhodnutím vedení města o přeregistraci a skončil podepsáním aktu o schválení přestavby. Zákon nestanovil lhůtu pro zaslání schvalovacího aktu akceptační komisí společnosti Rosreestr pro vložení informací do Jednotného státního registru nemovitostí.

Od 1. dubna platí nová pravidla. Majitel oznámí komisi dokončení prací v bytových prostorách a zašle nový technický plán. Komise vypracuje schvalovací akt přestavby do 30 dnů ode dne oznámení a po schválení aktu do 5 pracovních dnů zašle podklady Rosreestr. Datum aktualizace informací v Rosreestr je okamžikem převodu prostor z bytového na nebytový a naopak. Pokud se v důsledku přestavby vytvoří nový prostor, platí se státní povinnost za státní registraci práv k nemovitostem (pro fyzické osoby – 2 22 rublů, pro právnické osoby – 22 1 rublů. V tomto případě částka musí být rozdělena mezi všechny vlastníky, je-li jich několik – odstavec 333.33 odst. XNUMX článek XNUMX daňového řádu).

Pokud byla při převodu z bytových prostor do nebytových prostor nebo naopak vyžadována reorganizace a (nebo) přestavba, jsou informace o všech provedených pracích také zapsány do Jednotného státního registru nemovitostí, což bude považováno za dokončení provedené práce a možnost využití prostor k určenému účelu, vysvětluje Vladimír Košelev.

Od 1. dubna 2024 tak musí být informace o jakékoli přestavbě zaneseny do Jednotného státního registru nemovitostí. Nová interpretace přestavby ji rozšiřuje: nyní zahrnuje změny v hranicích nebo oblasti areálu. Zároveň nejsou zaváděny žádné změny v obecném seznamu prací povolených při sanaci.

Obecně přijímaný postoj ozbrojených sil RF, že změna výšky, počtu podlaží, plochy a objemu bytových domů je rekonstrukcí, je tedy nyní nepravděpodobný. Nicméně „povinnosti Rusů zůstávají stejné: dodržovat zákony a formalizovat všechny změny v bytech a domech. Registraci sanace je nutné dokončit podle nových norem, aby nehrozily sankce,“ upozorňuje Světlana Gonenko.

Převod bytových prostor do nebytových prostor a naopak závisí na potřebě rekonstrukce/přestavby. Pokud nejsou vyžadovány, je základem pro provedení změn v jednotném státním rejstříku dokument potvrzující rozhodnutí o převodu. Pokud je rekonstrukce/přestavba přesto nutná, je vlastník povinen po jejím provedení zaslat oznámení spolu s aktualizovaným technickým plánem.

Přestavba a převod nemovitosti do jiného stavu jsou nyní považovány za legální až poté, co Rosreestr provede změny v oblasti nemovitosti.