Kdo platí smlouvu o koupi a prodeji nemovitosti? | Výdaje při koupi bytu

Při koupi domu finanční náklady stran přesahují částku, kterou kupující převádí na prodávajícího jako cenu bytu. Aby se předešlo neočekávaným situacím, je důležité si při sepisování smlouvy o prodeji a koupi bytu předem určit, kdo co a kolik platí.

Obrázek od wayhomestudio na Freepik: https://clck.ru/3AUfhb

Svoboda je základním principem dohody

První věc, kterou je třeba vědět o nákladech na koupi bytu, je, že zákon může stanovit odpovědnost stran za náklady, ale přednost je dána svobodě volby. Strany mají právo je distribuovat, jak uznají za vhodné.

Zvažme situaci na příkladu platby za jeden z prvků transakce na základě smlouvy o koupi bytu v novostavbě. Účastníky transakce jsou developer a akcionář. Pokud se stavební projekt z nějakého důvodu změní v dlouhodobý projekt, může mít vlastník kapitálu potíže s vrácením vložené částky.

K vyřešení problému stát zavázal developery, aby si otevřeli vázané účty, tedy jakýsi vklad, na který se ukládají peníze vlastníka akcií. Developer je odstraní až po dokončení stavby, zprovoznění budovy a zahájení zápisu vlastnických práv akcionářů. V případě zásahu vyšší moci budou majiteli akcií neprodleně vráceny peníze z vázaného účtu.

Stát klade odpovědnost za otevření escrow účtů na vývojáře, ale neříká nic o tom, kdo hradí náklady na otevření účtu a jeho vedení v rámci DDU. V souladu s tím někdy náklady nese developer, zatímco v jiných smlouvách je platba přiřazena vlastníkovi kapitálu.

Cena emise: Provize za otevření účtu je 0,7-1% z částky transakce. Pokud je cena bytu 8 milionů rublů, bude to od 56 do 80 tisíc rublů. V porovnání s celkovou cenou nového bydlení to může být malá částka, ale čím více položek na seznamu, tím více peněz musíte vyčlenit na související výdaje.

Náklady na obsluhu vázaného účtu nelze předem vypočítat. Bere se jako procento z částky, která už na něm je. Obvykle se jeho údržby ujme developer, ale to také není povinnost, ale rozhodnutí stran transakce, zaznamenané ve smlouvě s vlastníkem akcií.

Náklady na nákup a prodej nemovitosti

Když jsme se zabývali základním principem, přejděme k analýze výdajů.

• povinné, čemuž se nelze vyhnout;
• volitelné, tzn. ty, které vznikají pod tlakem okolností nebo v souvislosti s přáním jedné ze stran.

Povinné výdaje

Existuje pouze jeden povinný výdaj – platba státního poplatku. Nákup nemovitosti vyžaduje registraci transakce ve státním rejstříku. Tím je oficiálně zajištěno vlastnictví nových vlastníků. Jakákoli organizace (finanční úřad, soud, nový potenciální kupec) může z rejstříku zjistit, kdo je vlastníkem nemovitosti a její stav (zda je v osobním užívání nebo zda v bytě vlastní podíly více osob, zda je plně koupen nebo je veden jako zatížený bankou, zatímco vlastník splácí hypotéku). Úhradu státního poplatku za zápis převodu vlastnického práva hradí zpravidla kupující, POKUD není v kupní smlouvě stanoveno jinak.

Umění. 333.33 daňového řádu Ruské federace určuje výši státní daně pro jednotlivce – 2000 22000 rublů. Pokud byt nekoupí jednotlivec, ale organizace, částka je 350 6000 rublů. Smlouva o společné účasti při koupi bytu v novostavbě rovněž podléhá registraci, stejně jako kupní a prodejní smlouva. Výše cla bude nižší. Pro jednotlivce – XNUMX rublů a pro organizaci – XNUMX rublů. Poplatek můžete uhradit kdykoli – před předložením dokumentů k registraci i po jejich předložení. Platební údaje lze získat na MFC, na portálu FTS nebo na Státních službách.

Nepovinné výdaje, které se stanou povinnými, když nastanou podmínky

Mezi fakultativní výdaje patří ty, které vzniknou při splnění určitých podmínek. Patří mezi ně náklady na registraci kupní a prodejní smlouvy u notáře.

Notářský zápis transakce

Stát stanovil jasný seznam situací, kdy je návštěva notáře nevyhnutelná:

Nesvéprávný majitel. V první řadě je to nezletilé dítě. Nechápe důsledky dohody a dospělí s ním mohou snadno manipulovat. Pokud je tedy vlastníkem bytu osoba v opatrovnictví, transakce je ověřena notářem. Za takové problematické vlastníky jsou považováni i senioři, kteří byli úředně svěřeni do opatrovnictví.

Sdílené vlastnictví. Pokud je byt rozdělen mezi více vlastníků, pak je návštěva notáře téměř zaručena. Je jedno, komu se podíl prodá – vlastníkovi jiného podílu na bytě, nebo třetí osobě. Výjimkou je transakce, kdy jsou všechny akcie prodávány současně na základě jedné smlouvy. Tito. pokud je byt ve vlastnictví rodiny (manžel a manželka) a prodají jej kupujícímu (komukoli). Ke kupní smlouvě musí být přiložen souhlas druhého z manželů s prodejem, na přání však lze smlouvu zaregistrovat prostřednictvím notáře.

Při prodeji nealokovaného podílu. Pokud je byt dlouhodobě ve vlastnictví manželů a v době jeho privatizace nebyly podíly přiděleny. Aby prodali svůj podíl, musí jej manžel nebo manželka nejprve rozdělit a poté prodat. Aby se počet nejasných úkonů snížil, lidé se obracejí na notáře, aby sepsal všechny dokumenty jako soubor.

V ostatních situacích není nutné transakci registrovat u notáře. Mnozí ale tyto výdaje ze seznamu povinných nevylučují. Notářsky ověřená transakce dává osobě jistotu, že notář ověřil pravost dokumentů. V případě sporu je mnohem obtížnější takovou transakci napadnout než běžnou kupní a prodejní smlouvu.

Cena návštěvy u notáře je stanovena krajskou notářskou komorou, a proto se region od regionu liší. Náklady na „právní službu“ (tj. sepsání smlouvy a kontrola dokumentů) se pohybují od 3000 9000 do XNUMX XNUMX rublů.

Kromě toho musíte zaplatit poplatek za notářský zápis. Jedná se o hodnotu, která závisí na ceně transakce koupě a prodeje bytu (0,5 %) a na principu svobody jednání prodávajícího a kupujícího. Má ale minimální a maximální hranici. Poplatek nesmí být nižší než 300 rublů a nesmí být vyšší než 20 000 rublů. Prodávající a kupující většinou nevědí, že by strany mohly do podmínek smlouvy zahrnout doložku o notářském zápisu a určit tam výši poplatku. Nejčastěji si tedy notář stanoví výši úhrady dle vlastního uvážení.

Výplata věcných břemen

Další mandatorní druh výdajů vzniká, je-li prodávaný byt zastaven zástavním právem nebo jiným věcným břemenem (v zástavě, ve vazbě apod.). Odstranění věcného břemene z nemovitosti je v kompetenci prodávajícího. Pokud si na pořízení bytu vzal hypotéku, musí nejprve vyplatit bance a odstranit věcné břemeno.

I když se prodávajícímu podaří s kupujícím podepsat kupní a prodejní smlouvu na zatížený byt, Rosreestr převod vlastnického práva k této nemovitosti nezapíše. Kupující se také snaží chránit před problémy, proto ve smlouvě o koupi a prodeji nemovitosti v popisu předmětu obchodu přímo uvádějí, že byt není zatížen.

Daň z nemovitosti

Prodejem bytu získal prodávající příjem, což znamená, že musí zaplatit daň z příjmu fyzických osob ve výši 13 %. Pokud kupující není daňovým rezidentem Ruské federace, částka daně se zvyšuje na 30 % smluvní částky. Platba se provádí ve finančním roce následujícím po roce nákupu. Pokud jste si koupili byt v roce 2024, musíte v roce 2025 zaplatit daně.

Daň se neplatí, pokud je byt ve vlastnictví déle než tři roky. Stává se také, že musíte platit daně, ale nemusíte nic převádět do rozpočtu. Tato situace nastává, pokud je prodejní cena bytu rovna katastrální hodnotě nebo nižší, nejméně však 70 % katastrální hodnoty.

Člověk se například zabývá nemovitostmi: kupuje od vlastníků nelikvidní byty, provádí na nich minimální opravy a dále je prodává za vyšší cenu. Je dost možné, že se prodávajícímu nepodařilo prodat zašlý byt z Chruščovovy éry za jiných podmínek, vzhledem k množství nabídek na trhu. Pokud je však v kupní smlouvě uvedena cena nižší než 70 % katastrální ceny, pak při kontrole ze strany finančních úřadů může být prodej uznán jako podvod a mohou být vůči stranám uplatňovány nároky.

Nepovinné výdaje: jiné

Všechny ostatní výdaje jsou nepovinné. V některých případech ano a v jiných ne. Patří sem:

Služby realitní kanceláře při prodeji/nákupu bytu. Prodávající i kupující mohou kontaktovat realitního makléře. Prodejci se snaží byt prodat za vyšší cenu a často nespoléhají na to, že se jim potenciální kupec ozve. A kupující mohou jednat s agentem, aby ušetřili čas.

Platbu za služby realitní kanceláře provádí zákazník v souladu s podmínkami jeho smlouvy a nelze je postoupit třetí straně, která se smlouvy nepodílí. Ale v malých městech je málo realitních kanceláří. Proto se může stát, že se agentura ujme jedné strany (prodávajícího) a ten už má na byt kupce. Zástupce může účtovat prodávajícímu a kupujícímu za služby současně, nebo nabídnout rozdělení nákladů rovným dílem.

Prodejce si také bude muset připravit podklady pro prodej. Mezi nimi:

• výpis z Jednotného státního registru nemovitostí (USRRE) jako potvrzení vlastnictví;
• katastrální pas;
• notářsky ověřený souhlas vlastníků ostatních podílů na bytě k prodeji;
• certifikáty potvrzující absenci nezaplacených účtů za energie;
• potvrzení z pasového úřadu potvrzující, že všichni obyvatelé bytu byli odhlášeni.

Poskytování dokumentů je jeho odpovědností. Pokud prodávajícímu vzniknou náklady při převzetí, jsou individuální a nelze je předem spočítat.

Například v době prodeje nemá jeden byt žádné neuhrazené účty za energie, zatímco jiný ano. Pokud prodávající nemá požadovanou částku peněz, může se pokusit s kupujícím vyjednat, že úhradu těchto výdajů převezme na sebe, a výměnou mu prodávající poskytne slevu z prodejní ceny bytu. Všechny dohody tohoto charakteru je vhodné zahrnout do kupní smlouvy, aby se později nestaly důvodem neshod.

Upozorňujeme, že některé dokumenty mají omezenou dobu platnosti. Například výpis z Jednotného státního registru nemovitostí má platnost 30 dnů od data vydání. Pokud si kupující vezme na zaplacení bytu hypotéku, musí termín dodržet. Dokumenty, které ztratily svou „čerstvost“, bude nutné získat znovu. Platba po přijetí bude rovněž předmětem individuální dohody mezi stranami transakce.