Neoficiálně pronajímám byt: jak Federální daňová služba identifikuje ty, kteří neplatí daně z pronájmu — Články a rady odborníků na realitní trh na MIR KVARTIR

Peníze, které majitelé bytů získají z pronájmu, musí platit daň. Majitelé bytů si někdy myslí, že pokud sami neukážou své příjmy, nikdo se o nich nedozví. V praxi však Federální daňová služba často zjistí daňové úniky. Pak musí pronajímatelé převádět nejen nezaplacené částky, ale i penále a pokuty.

Řekneme vám, jak se Federální daňová služba dozví o neoficiálním pronájmu bytů, co hrozí těm, kteří nezaplatili daně, a co by se mělo dělat, když se o pronájmu bydlení dozvíte.

Jak Federální daňová služba zjistí, že někdo neoficiálně pronajímá byt?

Bezhotovostní platba

Majitelé bytů dostávají peníze za nájem ve většině případů převodem na kartu. To neznamená, že každý, komu jsou zasílány nějaké finanční prostředky, může být podezřelý. Například ti, kterým rodiče měsíčně převádějí určitou částku na kartu jako pomoc, nebo ti, kteří vybírají peníze na dárky pro členy týmu. Ale dostávat na účet každý měsíc stejnou částku může být alarmující.

Federální daňová služba nesleduje převody na karty ručně – děje se tak automaticky pomocí technologie. Pokud však systém identifikuje převody, které by mohly být potenciálně skrytým příjmem, zaměstnanci Federální daňové služby jsou již zapojeni do ověřování.

Kromě toho může Federální daňová služba při kontrole požádat banku, aby poskytla informace o pohybu finančních prostředků prostřednictvím účtů za poslední tři roky. Pokud jsou po určité období na účtu účtenky od jedné osoby, může jej správce daně nejprve kontaktovat a zjistit, proč peníze převádí. Pokud se skutečně jedná o nájemce bytu, mohou zaměstnanci navíc požadovat:

• nájemní smlouva, pokud byla sepsána;
• účtenky potvrzující přijetí peněz vlastníkem bytu, pokud je vlastník nemovitosti vyhotovil.

Zveřejňování inzerátů

Majitelé obvykle zveřejňují inzeráty na pronájem bytů – je to vzácné, když se nájemníci najdou prostřednictvím přátel, kolegů nebo příbuzných. Pokud oficiálně nepracujete jako realitní makléř, ale inzeráty s nabídkami pronájmu bydlení jsou pravidelně zveřejňovány na vaše jméno a s vaším telefonním číslem, může to být důvod ke kontrole.

Stejně jako v případě účtenek na kartě nejsou reklamy manuálně sledovány. Automatický systém pomáhá při identifikaci daňových neplatičů. Na základě kontroly systém spáruje a identifikuje ty, kteří mohou nemovitost pronajímat, ale neplatí daně a nejsou realitní kanceláří. Dále jsou do kontroly zapojeni zaměstnanci Federální daňové služby. V některých případech mohou dokonce zavolat majiteli, představit se jako potenciální nájemce a přijít si byt prohlédnout.

Nemusíte si myslet, že si můžete pronajmout byt přes realitní kancelář a nemusíte se bát. Realitní kanceláře mohou také pravidelně kontrolovat, aby dostávaly informace o tom, které byty jsou k pronájmu a kdo jsou jejich majitelé. Poté se u konkrétních vlastníků kontroluje, zda podávají přiznání k dani z příjmu nebo platí daň.

Údaje o vlastnických právech od Rosreestr

Informace o všech majitelích nemovitostí jsou obsaženy v jediném registru. Podle ustanovení daňového řádu Ruské federace Rosreestr v určitých intervalech předává Federální daňové službě údaje o nemovitostech, které jsou v systému, a jejich vlastníkech. V první řadě je to nutné pro stanovení nutnosti zaplacení daně z nemovitosti a její výše. Kromě toho však Federální daňová služba může hodnotit ty, kteří zaregistrovali vlastnictví dvou nebo více objektů. Skutečnost, že člověk má například dva nebo tři byty, nesvědčí o neformálním pronájmu. Lidé mohou kupovat byty na investici, kupovat nemovitosti pro děti nebo jejich rodiče. Ale vlastníky několika nemovitostí lze selektivně kontrolovat, zejména na základě pravidelných příjmů na účet od možných nájemců.

Informace od správcovských společností, okresních policistů a sousedů

Informace o tom, že někdo pronajímá byt a skrývá daně, mohou pocházet od jiných lidí.

V případě problémů s údržbou bydlení nebo plateb může správcovská společnost obdržet stížnost. Například, když majitel bytu dlouho nedostal platbu za bydlení a komunální služby, když nashromáždil velký dluh na platbách za velké opravy. Pokud má správcovská společnost zároveň informace o tom, že majitel bytu pronajímá bydlení a pobírá příjem, může se to stát důvodem pro stížnost u Federální daňové služby.

Není povinností okresního policisty zjišťovat pronajímatele, kteří se vyhýbají placení daní. Mohou však takové informace předávat Federální daňové službě, například při identifikaci občanů jiných států, kteří se nezaregistrovali, při podávání prohlášení od sousedů o porušování veřejného pořádku těmi, kteří žijí v bytě.

Informace od sousedů většinou přicházejí v situacích, kdy nejsou spokojeni s chováním nájemníků. Stížnosti lze například zasílat, pokud jsou hluční, pořádají večírky, odpadky na ulici nebo kouří ve vchodu. Také důvodem reklamace může být vytopení bytu, zejména pokud jeho majitel odmítá problém řešit a způsobenou škodu nahradit.

Informace z migračních služeb

Daňová služba aktivně využívá databázi migrační služby – informace, na které adrese jsou registrováni cizinci dočasně pobývající v tuzemsku. Zvláštní pozornost finančních úřadů mohou upoutat tzv. „gumové“ byty, ve kterých podnikaví majitelé registrují několik desítek osob najednou. V tomto případě lze mluvit nejen o daňových únicích, ale také o nelegálních výdělcích, které majitelé dostávají za dočasnou registraci.

Informace od organizace, která pronajímá bydlení pro své zaměstnance

Pokud společnost pronajímá bydlení pro jednoho nebo více zaměstnanců a oficiálně vykazuje výdaje, může to být důvodem ke kontrole Federální daňové služby. Pokud finanční úřad vidí na jedné straně výdaje na úhradu nájmu bytu, ale nemá vykazovaný příjem od vlastníka bytu, určitě to prověří.

Informace pocházejí od samotných nájemníků

Informace o tom, že někdo neoficiálně pronajímá byt, může přijít i od nájemníků. Obvykle je důvodem pro kontaktování finančního úřadu neshoda mezi vlastníkem nemovitosti a nájemcem. Například když se majitel rozhodne zvýšit nájem, když se vyjadřuje ke špíně v bytě nebo k chování nájemníka. Nebo v případech, kdy majitel nemovitosti žádá o urychlené vystěhování z bytu.

Existuje mnoho situací, kdy se Federální daňová služba dozví o neoficiálním pronájmu bytu a daňovém úniku. Abyste se nemuseli bát, že vás přistihnou, je lepší pronájem formalizovat a zaplatit daň.

Jak může IRS prokázat, že neplatím daně?

To lze provést několika způsoby, například:

• podle výpovědí svědků. Svědky mohou být samotný nájemce, sousedé, zaměstnanci správcovské společnosti, realitní makléř, jehož prostřednictvím vlastník nemovitost pronajímá;
• účtenky potvrzující, že pronajímatel přijal peníze za byt, které může poskytnout nájemce;
• uzavřenou nájemní smlouvu. Může být požadováno od osoby pronajímající bydlení nebo společnosti pronajímající byt pro zaměstnance;
• výpis z bankovního účtu majitele bytu, který jej pronajímá a přijímá od nájemce bezhotovostní platbu.

Často se majitelé domů snaží vyjednávat s nájemníky. Nabízejí například snížení nákladů na nájem, ale v reakci na to žádají, aby nemluvili o tom, co platí za ubytování. Ale zpravidla, když zaměstnanci Federální daňové služby přímo kontaktují nájemníky, řeknou vše tak, jak to skutečně je.

Co se stane, když Federální daňová služba zjistí, že skrývám příjem?

Důsledky zjištění finančního úřadu o daňovém úniku mohou být následující:

• budete muset zaplatit daň, která nebyla převedena. Lhůta se bere na základě dostupných údajů, např. svědeckých výpovědí, výpisů z účtu, uzavřené smlouvy nebo příjmu peněz. Při oficiálním pronájmu bytu si majitelé mohou ze zákona snížit daň, například pronajímají bydlení jako OSVČ a platí 4 %. Ale pokud je daň zaplacena po úniku, budete muset zaplatit 13% z přijatých peněz. A pokud se ukáže, že vlastník bytu je nerezident, pak 30 %;
• bude nutné platit pokuty. Pro jejich výpočet se výše nezaplacené daně vynásobí 1/300 sazby Centrální banky Ruské federace a počtem dnů prodlení. Čím delší je tedy období daňových úniků, tím vyšší je výše sankcí;
• Za pozdní podání daňového přiznání budete muset zaplatit pokutu. Pokuta je 5 % z nezaplacené částky, ale nesmí být nižší než 1 tisíc rublů;
• Za zmeškání lhůty pro zaplacení daně budete muset zaplatit pokutu. Je to 20 % z částky, která nebyla převedena do rozpočtu. Pokud se ale prokáže, že majitel bytu prostředky vědomě nepřevedl, může být pokuta až 40 % z nezaplacené částky.

Kromě pokut a penále za neplacení daní a pozdní podání přiznání budete muset zaplatit pokutu za provozování podnikatelské činnosti bez registrace. Pokuta se pohybuje od 500 do 2000 rublů.

Co dělat, když mě chytí

Pokud se ukáže, že jste si pronajali byt a vyhnuli se daním, měli byste udělat následující:

• přijďte na úřad Federální daňové služby, když budete vyzváni, abyste objasnili okolnosti;
• odpovídat na otázky daňových úředníků. Je lepší, když jsou tyto odpovědi uvedeny písemně.

Pokud existují důkazy o tom, že jste byt skutečně pronajímali a pobírali příjem, je lepší to nepopírat a nesnažit se dokázat opak. Obvykle v takových případech finanční úředníci nabízejí, že daň a všechny příslušné pokuty zaplatí dobrovolně. Pokud majitel bytu kategoricky nesouhlasí s přiznáním, že byt pronajímal a nevykazoval příjmy, půjde případ k soudu. Pokud soud rozhodne ve prospěch Federální daňové služby a prokáže se, že se vlastník nemovitosti vyhýbal placení daní, budou daně, penále a pokuty vybírány násilně. Například určité procento z platu může být použito k zaplacení požadované částky.

Kolik zaplatíte, pokud je pronájem bytu legální?

Nejlepší způsob, jak se nebát přistižení za daňový únik, je oficiálně pronajmout svůj byt. Majitel domu si podle zákona může vybrat druh činnosti, který mu vyhovuje, a daňový režim, který potřebuje. Můžete se například jednoduše přihlásit jako jednotlivec. Ale v tomto případě budete muset zaplatit nejvyšší procento daně – 13% z částky přijaté jako příjem. Pokud vlastník bytu žije v Rusku méně než 183 dní v roce, bude také považován za nerezidenta. V tomto případě bude částka daně ještě vyšší – bude činit 30 %.

Další, ekonomičtější možností je zaregistrovat se jako samostatný podnikatel. Pokud chcete, můžete si vybrat daňové systémy, které vám umožní platit méně, například:

• zjednodušený daňový systém. Na to můžete zaplatit 6% z přijatého příjmu. Můžete také poukázat 15 % z příjmů stanovených po odečtení nákladů, které poplatník vynaložil na podnikání;
• patentový daňový systém. Na něm majitel bytu odvede 6 % z částky, kterou si plánuje ve zdaňovacím období vydělat.

Pozor: jednotliví podnikatelé musí navíc platit pojistné, jehož výše se každý rok mění. V roce 2024 je pevný příspěvek pro jednotlivé podnikatele 49 500 rublů.

Další formou podnikání, kterou lze využít, je samostatná výdělečná činnost. Daň bude:

• 6 % za předpokladu příjmu od právnických osob. Pokud například pronajmete byt firmě, jejíž zaměstnanci v něm budou bydlet;
• 4 % při pronájmu bydlení fyzickým osobám.

Upozorňujeme, že celkový roční příjem osob samostatně výdělečně činných by neměl přesáhnout 2,4 milionu rublů.

Dnes vám prozradíme, jak zaplatit daň za pronájem bytu v roce 2025, zda ji lze snížit, jaké existují úrokové sazby a proč je placení daně pro pronajímatele nejvýhodnější. Zanechte své komentáře a dotazy pod článkem, kde zvažujeme nestandardní případy na dané téma.

Musím platit daň z pronájmu bytu?

Občané Ruské federace jsou povinni přiznat většinu svých příjmů a zaplatit z nich daň. Mezi takové příjmy patří mimo jiné i pronájem bytu. To znamená, že poskytnutí vašeho obytného prostoru k placenému užívání podléhá zdanění. Existuje oblíbený mýtus, že pokud je smlouva podepsána na 11 měsíců, nemusí pronajímatel platit daň při pronájmu bytu. To je špatně. Krátká smlouva dává majiteli právo nezaregistrovat smlouvu u Rosreestr a nic víc. Bez placení daní se ale neobejdeme.

Daňový poradce • 10 let praxe
Zeptejte se

Kontaktujte naše odborníky a my vám pomůžeme přiznat příjem a zaplatit daň z příjmu fyzických osob z pronájmu bytu. Dokumenty zkontrolujeme, do dvou dnů vyplníme prohlášení 3-NDFL a poskytneme vám ho ve formátu pdf a xml.

Způsoby placení daně z příjmu fyzických osob z pronájmu

Pronajímatel může zvolit několik způsobů legalizace své činnosti. Pro každou možnost se daň z pronájmu bydlení vypočítává v různých procentech:

Řekneme vám podrobněji, jaké způsoby platby existují, jak se jeden od druhého liší a kdy je třeba vyplnit 3-NDFL pro přiznání příjmu z pronájmu bytu.

Foto: Způsoby placení daně z příjmu fyzických osob z pronájmu

Způsob 1: bytové prostory si pronajímá fyzická osoba

Prvním způsobem je platit daň z pronájmu nemovitosti jako běžná fyzická osoba. Pokud vlastník pobírá nájem od nájemníků, potřebuje zaregistrovat pronájem bytu, přiznat příjem přes finanční úřad a zaplatit daň z příjmu fyzických osob. Zdanění pronájmu bytu od fyzické osoby se provádí na konci zdaňovacího období, tedy v následujícím roce po obdržení příjmů. Pokud je rezidenční nemovitost pronajímána v roce 2024, musí být daň z příjmu zaplacena v roce 2025.

Daň z pronájmu bytu pro fyzickou osobu se vypočítává ve výši 13-22 % z příjmu z ročního pronájmu.

Nejprve se vyplní formulář prohlášení 3-NDFL, který je nutné odevzdat na finanční úřad v místě hlavní registrace do 30. dubna a následně se vyplatí částka vypočtená z ročního příjmu. Pronajímatel/nájemce musí být připraven okamžitě zaplatit částku rovnající se jednomu a půl měsíčnímu nájmu, a dokonce i o něco více. Dokumenty lze zaslat inspektorátu doporučenou poštou s popisem přílohy, osobně převzít Federální daňové službě, odeslat prostřednictvím daňové online služby nebo prostřednictvím osobního účtu daňového poplatníka na webu Federální daňové služby.

příklad Alekseev na základě nájemní smlouvy pronajímá svůj byt v Moskvě za 150 tisíc rublů měsíčně. Každý rok se musí hlásit finančnímu úřadu. Spočítejme si, jaká bude daň z pronájmu: 100 000 x 12 = 1 800 000 – roční nájem. 1 800 000 x 13 % = 234 000 rublů – splatné.

Spočítejte si svou částku Kalkulačka daňového odpočtu

Způsob 2: daň při pronájmu bytu platí podnikatel pomocí zjednodušeného daňového systému

Druhým způsobem je platit daň z příjmů z pronájmu jako fyzická osoba podnikatel. Na rozdíl od daně z příjmu fyzických osob, která se platí jednou ročně na konci zdaňovacího období, bude nutné platby v rámci zjednodušeného daňového systému provádět každé čtvrtletí. Ale přiznání příjmů, tedy podání 3-NDFL přiznání, se provádí ve stejném časovém rámci – do 30. dubna příštího roku.

Daň z příjmu fyzických osob z pronájmu bytu pro fyzické osoby podnikatele využívající zjednodušený systém zdanění je 6 % z ročního nájemného.

Na jednu stranu je tento způsob atraktivnější než placení daně z příjmu fyzických osob fyzickou osobou. Nesmíme však zapomínat, že za prvé je nutné získat status samostatného podnikatele – a to je další výdaj a za druhé budete muset platit povinné příspěvky. Kromě toho se pojistné platí bez ohledu na přítomnost nebo nepřítomnost příjmu. A pokud se zaregistrujete jako samostatný podnikatel, ale bydlení není pronajímáno nebo máte mezi nájemníky několik měsíců prostoje, budete muset platit poplatky.

příklad Alekseev zaregistroval individuálního podnikatele a rozhodl se oficiálně pronajmout byt – s platbou všech poplatků. Jak vypočítat daň, pokud je měsíční příjem 150 tisíc rublů za měsíc: 150 000 x 12 = 1 800 000 – nájem za rok. 1 200 000 x 6 % = 108 000 rublů – splatné. IP Alekseev musí navíc zaplatit 1% z přebytku, pokud je roční příjem z pronájmu bytu vyšší než 300 tisíc rublů. To je dalších 15 tisíc rublů. Nebudeme počítat pojistné, protože individuální podnikatel bez zaměstnanců si může snížit daň o výši příspěvků.

V důsledku toho IP Alekseev zaplatí daň při pronájmu bytu ve výši 123 tisíc rublů. To je výrazně méně než daň z příjmu fyzických osob, kterou jsme ukázali v příkladu výše (234 tisíc rublů).

Metoda 3: patentový daňový systém

Třetím způsobem, jak zaplatit daň z nájemního bytu, je využití patentu.

Jednotlivý podnikatel si může koupit patent na určitý druh podnikatelské činnosti. Například na pronájem bydlení. Patent se vydává na dobu 6-12 měsíců.

Na rozdíl od zjednodušeného daňového systému není 6procentní daň uvalena na skutečný příjem, ale na jeho odhadovanou výši. Plánovaný příjem a náklady na patent závisí na umístění a oblasti nemovitosti a mohou se v Moskvě a regionech výrazně lišit.

příklad IP Alekseev koupil patent, aby mohl oficiálně pronajmout byt o velikosti 150 m70 v Moskvě v okrese Pechatnikov za 2 tisíc rublů měsíčně. Náklady na patent na byt této velikosti v této oblasti Moskvy jsou 72 tisíc rublů. IP Alekseev musí navíc zaplatit 1% z přebytku, pokud je roční příjem z pronájmu bytu vyšší než 300 tisíc rublů. To je dalších 15 tisíc rublů.

Celkem IP Alekseev zaplatí 87 tisíc rublů ročně. Kolik bude patent stát, můžete určit na webu Federální daňové služby v části Výpočet ceny patentu.

Foto: Daň z příjmu fyzických osob při pronájmu na patent

Podle federálního zákona č. 31.07.2023-FZ ze dne 389. července 26.03.2021 lze náklady na patent snížit o pojistné. Chcete-li to provést, musíte odeslat oznámení Federální daňové službě, jehož formulář byl schválen objednávkou daňové služby ze dne 7. března 3 č. ED-218-2025/XNUMX@ a bude uplatněn v roce XNUMX.

Dávejte pozor! Do výpočtu daně se nezapočítává kauce, kterou nájemce složí na úhradu případné škody a která je nájemci vrácena po skončení smluvního vztahu.

Způsob 4: pro OSVČ

Čtvrtým způsobem je získání statutu osoby samostatně výdělečně činné. V tomto případě je daň z příjmu fyzických osob ještě nižší.

Pokud je rezidenční nemovitost pronajímána osobě samostatně výdělečně činné, daň se vypočítá se sazbou 4 % a v případě právnické osoby 6 %.

Daň z příjmu z povolání lze snížit daňovým odpočtem ve výši 10 tisíc rublů. Do vyčerpání slevy na dani za pronájem bytu platí OSVČ 3 % při jednání s fyzickou osobou a 4 % na odvod daně za pronájem bytu právnické osobě. Existuje limit na maximální výši příjmu za rok – neměl by přesáhnout 2,4 milionu rublů. Pouze v tomto případě lze použít NAP. Další podmínka: pro tento typ zdanění můžete pronajímat pouze byty, pokoje a další rezidenční nemovitosti. Pronájem nebytových prostor – kanceláře, byty, sklady atd. – nezařazeno do seznamu povolených činností pro OSVČ.

Živnostníci nepřiznávají své příjmy, to znamená, že při pronájmu nemovitosti nevyplňují přiznání. Neplatí ani pojistné.

Registrace OSVČ je velmi jednoduchá – prostřednictvím aplikace „Moje daň“. Daň se tam vypočítá automaticky a musí se platit měsíčně. Při pronajímání bytu musíte znát nebezpečí daňových úniků, jak funguje systém pokut a proč je přiznání tohoto typu daně pro pronajímatele výhodné. Kromě toho, že se jedná o jediné správné a legální schéma generování příjmů, vám řekneme o jeho výhodách.

Ukázková aplikace
Druhy daňových odpočtů

Jaký je nejlepší způsob, jak zaplatit daň z pronájmu?

Shrňme naše výpočty. Podívali jsme se na stejný příklad, kdy se byt o velikosti 150 m70 v Moskvě v okrese Pechatnikov pronajímá za 2 tisíc rublů měsíčně. Umístění a plocha jsou důležité při určování hodnoty patentu. Jakou daň zaplatí pronajímatel za pronájem bytu v závislosti na způsobu platby:

Jak vidíte, nejvýnosnějším způsobem pronajímání bytových prostor je získání statutu osoby samostatně výdělečně činné. V tomto případě při využití daňového odpočtu bude sazba daně 3 nebo 4 procenta.

Co se stane, když daň nezaplatíte?

V první řadě se jedná o daňové porušení. Pokud Federální daňová služba zjistí, že vlastník pronajímá nemovitost a z tohoto příjmu neodečte daně, bude mu účtována celá částka dluhu za poslední tři roky. Kromě placení daně za pronájem bytu budete muset navíc zaplatit pokutu ve výši 20 % z dluhu.

Pokud porušovatel ignoruje pokyny daňové služby a nezaplatí dluh, Federální daňová služba ho zažaluje. Výsledkem mohou být prázdné bankovní účty, protože z nich budou odepsány všechny dluhy, a zabavení nemovitosti.

Na první pohled se zdá, že pozornosti finančního úřadu se snadno vyhnete. To je špatně. Informace o tom, že někdo neplatí daň za nájemní bydlení, mohou pocházet od sousedů, správcovské společnosti nebo HOA. Místní policejní inspektor se může o tyto informace zajímat a předat je finančnímu úřadu. Prokázání porušení není složité – inspekce si může vyžádat bankovní výpisy z účtů majitele a odhalit pravidelné účtenky od konkrétní osoby. Je otázkou techniky dokončit proces šetření a naúčtovat majiteli všechny nezaplacené daně z pronájmu bytu.

Abyste se vyhnuli pokutám od Federální daňové služby, kontaktujte naše odborníky: pomůžeme vám přiznat příjem, vypočítat daně, do dvou dnů vyplníme prohlášení a nezávisle jej odešleme vaší Federální daňové službě.