Plán vývojáře – proč je potřeba a jak ho získat?

V tomto článku se podíváme na dokument s názvem developerský plán a také na případy, kdy bude užitečný v procesu schvalování přestavby.

Jako takový neexistuje žádný právně přidělený název pro tento dokument, nazývá se jinak:

• Plán vývojáře.
• Půdorys bytu developera/autora projektu domu.
• Půdorys/byt z projektové dokumentace pro stavbu domu.
• Technický plán vývojáře.
• Plán BTI od developera atd.

Ale hlavní jméno, které uvízlo v každodenním životě schvalování, bytových inspektorů a správcovských společností, zní jednoduše – „plán developera“.

Plán vývojáře – co to je?

Jedná se o dokument, který je součástí projektové dokumentace, součástí CD (Constructive Solutions). Detailně ukazuje všechny konstrukční prvky budoucího bytu. Na základě tohoto plánu byly provedeny stavební a montážní práce.

Kde mohu získat plán vývojáře?

Jak jsme již řekli, tento záměr je obsažen v projektové dokumentaci pro stavbu domu. V souladu s tím jej lze získat z těch zdrojů, které tuto dokumentaci legálně mají. Tento:

• Developer (stavební firma).
• Projektant (společnost, která vypracovala projektovou dokumentaci domu).
• Správcovská společnost (po dodání domu je správcovské společnosti předán soubor projektové dokumentace za účelem provozování domu).
• Existují také orgány, kde se soubor této dokumentace nachází, například Moskevská státní expertíza, BTI, IGASN, GlavArkhiv, ale tyto orgány nebudeme brát v úvahu, protože vlastník od nich nemůže přijímat dokumenty jinak než u soudu.

Pokud mluvíme o praxi koordinace přestaveb, pak v 90 procentech případů je technický plán vývojáře získán od správcovské společnosti. Proč se to děje?

V době, kdy to majitel může potřebovat, má developer a autor projektu domu své práce na tomto objektu již zpravidla dávno za sebou. Dotazy a problémy majitelů po předání domu je příliš nezajímají, a tak je berou s nezájmem.

Navíc často (pokud dům nestavěl velký developer) dochází po předání domu k likvidaci právnických osob a prostě není na koho se obrátit.

A v této fázi je nejjednodušší kontaktovat správcovskou společnost, protože jak stavitelé, tak projektanti již po dokončení domu z procesu odstoupili.

Výjimkou mohou být velcí developeři, jejichž projekční a konstrukční oddělení pracují neustále a je zde odpovědná osoba, na kterou se můžete obrátit.

Je možné získat developerský plán na adresu domu?

Všechny developerské projekty se nahrávají do databáze IAIS OGD. Majitel na adrese se ale bohužel může dozvědět pouze obecné textové informace a schválenou projektovou dokumentaci sám neobdrží.

Do této databáze mají přístup pouze vládní agentury, například BTI a inspekce bydlení.

Proč při přestavbě bytu potřebujete plán developera?

Hlavně pro pochopení přítomnosti a umístění nosných a nenosných konstrukcí, jak jsou naznačeny pouze v tomto dokumentu.

Faktem je, že inspekce bydlení zkoumá objekty na základě dokumentů předložených prostřednictvím webu mos.ru. Jedním z dokumentů, které se předkládají inspekci bydlení, je plán ZISZ.

Ale funkcemi BTI jsou měření bytů. BTI ve svých dokumentech nepopisuje design bytu tak podrobně jako plán developera.

Předpokládejme, že majitel koupil dva byty poblíž. Na fotografii níže je stěna zevnitř jednoho bytu, za kterou je druhý byt majitele.

Pro ZISZ, a tedy i pro inspekci bydlení, je příklad dvou stěn, který uvádíme níže, naprosto stejný. Následně inspekce bydlení učiní rozhodnutí na základě „maximální prognózy“ – nosné zdi.

Proto, aby se potvrdilo, že stěna je nenosná, musí být k dokumentům připojen plán vývojáře, který bude odrážet, že část stěny je vyrobena / položena pěnovými bloky.

A tak developer, který předem předpokládal, že řada majitelů koupí několik bytů za účelem scelování, zajistil otvory, které byly původně vyplněny pěnovými bloky.

Samozřejmě se tak neděje s cílem usnadnit proces schvalování přestavby budoucím majitelům, ale s cílem zachovat celkový design a tuhost budovy, aby lidé, kteří si koupili dva byty, neřezali otvory, kdekoli chtějí a jakou velikost chtějí.

ZISZ však tuto nuanci nebere v úvahu, zabývají se pouze měřením bytu. Stejnou stěnou je pro ně monolitická stěna o tloušťce 20 cm, stěna z pěnových bloků nebo sádrokarton o tloušťce 20 cm. A stejně to ukážou ve svých dokumentech. Nedělají žádné poznámky pod čarou, které by naznačovaly, že „v této nosné stěně je předem připravený otvor vyplněný pěnovými bloky“.

A protože inspekce bydlení na základě podkladů ZISZ návrhu nerozumí, v takovém případě určitě pošle vlastníka vypracovat projektovou dokumentaci ke schválení přestavby buď Státnímu rozpočtovému orgánu „Expertní centrum“ nebo autorovi projektu domu. A to jsou drahé dokumenty, jejichž náklady někdy dosahují stovek tisíc rublů.

Zároveň však inspekce bydlení, která celé situaci rozumí, ale nemůže ji ovlivnit, protože ZISZ je zcela jiný orgán pracující v rámci jejích pokynů, ukazuje „gesto dobré vůle“ a říká (pokud je požádáno) , například výše uvedený případ:

„Přineste ověřený developerský záměr ověřený developerem/autorem projektu domu/správcovskou společností, ze kterého bude zřejmé, že toto otevření zajistil autor projektu domu, existoval původně při výstavbě bytového domu , a budeme věřit, že se nedotýkáte nosných konstrukcí.“

Zde je třeba učinit malé upřesnění. Při ovlivnění nosných konstrukcí je třeba objednat projektovou dokumentaci pro koordinaci sanace u projektanta domu nebo u státního rozpočtového orgánu „Expertní centrum“, pokud autor projektu domu již jako organizace neexistuje. Pokud se sanace dotkne pouze nenosných konstrukcí, lze projektovou dokumentaci objednat u kterékoli organizace se schválením SRO, což je mnohem levnější. Proto je tak důležité, aby vlastník přesvědčil Moskevský bytový inspektorát, že se při opravě nebudou měnit nosné konstrukce.

Například dokumentace pro schválení přestavby podobného objektu ve státní rozpočtové instituci „Expertní centrum“ může stát 100 tisíc rublů, pro vývojáře domu – 150 tisíc a v naší organizaci – asi 30 tisíc. Vzácný majitel, i když si koupil dva byty v monolitické budově, nebude chtít ušetřit 100 tisíc rublů jen tak.

Kromě úspory peněz je to mimochodem také úspora času, protože vypracování projektové dokumentace není virtuální proces. Jedná se o výjezdy k autorovi projektu domu, zálohy, doplatky, převzetí inženýra na byt atd. A pro technický plán vývojáře můžete jednoduše jít dolů do správcovské společnosti, požádat o vytvoření kopie a označit „Kopie je správná“.

Naše organizace má všechna potřebná schválení SRO a ráda vám pomůže vypracovat projektovou dokumentaci v takových i jiných případech, budeme vděční za vaši žádost.

K pochopení původního uspořádání prostor je potřeba i plán developera.

Proces přípravy dokumentace pro objekt je strukturován takto:

1. Předprojektová dokumentace.
2. Projektová dokumentace.
3. Katastrální měření pro zahrnutí do výpisu USRN.
4. Registrace bytu u BTI.

A při práci na bodech 3 a 4 se často objevují potíže. Mohou to být buď nesprávné oblasti, nebo nesprávný odraz jakýchkoli prvků bytu (například zapomněli ukázat technické boxy nebo ukázali špatné umístění dveří). A aby byla dokumentace uvedena do správné podoby, je nutné získat plán vývojáře, protože tento dokument je výchozím bodem pro přípravu následujícího.

Pro počáteční inventarizaci ZISZ je také vyžadován plán od developera. Poté, co vlastník obdrží nemovitost pro byt v nové budově, musí být zaregistrován u ZISZ.

Pokud nenastanou žádné potíže, vlastník obdrží půdorys ZISZ. Pokud se vyskytnou nějaké potíže popsané v předchozím bloku, pak je prvním krokem vyžádání půdorysu ZISZ developera k identifikaci chyb a odchylek. Vyžadují to vlastně od sebe, protože mají přístup k databázi technických plánů vývojářů.

Byty se navíc často pronajímají i bez plánovaných příček a jsou přibližně následující (viz foto níže).

To znamená, že v bytě není postavena jediná stěna, snad kromě koupelnového boxu a instalatérských krabic, a ty se často nestaví. Chcete-li zobrazit informace o bytech s otevřeným plánem, klikněte na odkaz.

ZISZ vyžaduje určitý druh „referencí“ pro měření. Nemohou stavět zdi ve „vzduchu“ na budoucím plánu ZISZ. A často jednoduše opouštějí byt s komentářem: „Označte stěny podle plánu developera a my vyjdeme znovu na míru.“

To znamená, že ve skutečnosti v bytě chtějí vidět něco podobného jako na fotografii níže.

Poté vyjdou a budou mít co „připevnit“. A jak může majitel pochopit, jak tyto pěnové bloky rozložit? Odpověď: pouze s plánem developera v ruce, protože jsou na něm vyznačeny všechny zóny bytu.

Označení na plánu bytu od developera

V plánech developera nejsou žádné jednotné standardy označování. Na níže uvedených plánech můžete vidět širokou škálu grafik označujících různé prvky bytu.

Ne, samozřejmě, vše je zobrazeno přibližně stejně. Je samozřejmě možné intuitivně porozumět všem ikonám na plánu vývojáře, ale na těchto plánech neuvidíte taková označení „stejného typu“, jako například Státní rozpočtová instituce MosgorBTI. Například parapetní bloky se mohou odrazit úplně jinak. O označeních na dokladech ZISZ se můžete dozvědět zde.

Příklady developerských půdorysů.

Děkujeme za přečtení článku, doufáme, že pro vás byly informace užitečné.

Naše organizace může zpracovat projektovou dokumentaci v rámci technické zprávy a projektu sanace, provést projektový dozor a podepsat skryté pracovní certifikáty.

Pomůžeme vám s koordinací přestavby sami nebo provedeme celý balík prací na klíč. Čekáme na vaše hovory na telefonu +7 (495) 722-03-79.

Při provádění právních transakcí s nemovitostmi je vyžadován plán bytu. Pokud chce majitel nemovitosti prodat, pronajmout nebo předělat nemovitost, bude potřebovat půdorys.

Při provádění právních transakcí s nemovitostmi je vyžadován plán bytu. Pokud chce majitel nemovitosti prodat, pronajmout nebo předělat nemovitost, bude potřebovat půdorys.

Proč byste mohli potřebovat plán bytu?

Dokument se používá k dosažení následujících cílů:

• Uzavírání veškerých majetkových transakcí (nákup a prodej, darování, pronájem);
• Rozšíření funkcí areálu (změna způsobu provozování a typu nemovitosti);
• Stavební práce na rekonstrukci a přestavbě zařízení;
• Projektový projekt bytu;
• Uzavření zástavní smlouvy. Před podpisem hypotéky si bankovní instituce vyžádá informace o dlužníkovi a nemovitosti, která slouží jako zástava. Přítomnost nelegální přestavby může být důvodem pro odmítnutí poskytnutí úvěru;
• Plynofikace zařízení.

Chcete-li získat plán bytu na adrese, musíte požádat o informace od společnosti Rosreestr. Informace jsou poskytovány každému zájemci formou výpisu z Jednotné státní evidence nemovitostí.

Jaké údaje obsahuje katastrální plán bydlení?

Od roku 2017 je katastrální pas nemovitosti nahrazen výpisem z Rosreestr. Dokument obsahuje kompletní popis charakteristiky nemovitosti a její schematické znázornění ve formě technického plánu.

• Adresa objektu;
• Počet podlaží v budově;
• Počet podlaží konkrétního bytu;
• Celkové uspořádání budovy;
• Kreslení bytu;
• Aplikace zvláštních označení na plán nosných stěn a konstrukcí;
• Celková plocha bytu a každého pokoje zvlášť;
• Rozložení;
• Materiál, ze kterého jsou příčky vyrobeny;
• Informace o dříve dokončené rekonstrukci a přestavbě.

Katastrální plán s grafickou částí nemovitosti je hlavním dokumentem, který se používá při provádění právních obchodů s nemovitostmi. Technický plán nemovitosti zpracovává katastrální inženýr, který zodpovídá za formu a správnost uváděných údajů.

Certifikát na portálu vystavíme do 15 minut

Informace o nemovitostech a jejich držitelích práv obsahuje databáze Rosreestr. Ověřit právní čistotu předmětu, vlastnosti a zjistit celá jména vlastníků můžete dvěma způsoby: návštěvou pobočky Rosreestr nebo využitím služeb pro vygenerování online zprávy ve formátu PDF, služby EGRNka.info

Pouze Rosreestr je zodpovědný za vydávání extraktů EGRN. Pravidla pro získávání informací jsou stanovena ve federálním zákoně Ruské federace č. 218, článek 62. Postup pro poskytování informací obsažený v Jednotném státním registru nemovitostí.

Chcete-li získat certifikát online na portálu USRNK, musíte:

1) Na katastrální mapě nebo ve vyhledávací liště uveďte přesnou polohu nebo katastrální číslo objektu. Klikněte na tlačítko: “Najít”.

2) Pokud jsou údaje o nemovitosti zadány do databáze Rosreestr, systém vás vyzve k výběru nemovitosti, kterou potřebujete. Klikněte na tlačítko: „Další podrobnosti“.

Pokud informace o nemovitosti chybí, musíte se obrátit na územní pracoviště Rosreestr nebo MFC, abyste zjistili důvody nedostatku údajů v Jednotném státním registru nemovitostí.

3) V bloku „Informace“ si prostudujte veřejné informace a vyberte dostupný typ výpisu. Zadejte svůj e-mail a klikněte na tlačítko: „Objednat dokumenty“.

Je NEMOŽNÉ získat zdarma rozšířené informace o nemovitosti z databáze Rosreestr! Chcete-li zobrazit úplné informace, budete muset zaplatit státní poplatek, jehož výše závisí na typu dokumentu, a navštívit pobočku MFC nebo Rosreestr.

4) Zaplaťte za certifikát jakýmkoli způsobem, který vám vyhovuje.

Po zaplacení objednaných dokumentů je certifikát obvykle vygenerován do hodiny, pokud nejsou prováděny technické práce na webu Rosreestr, proto se může lhůta prodloužit až na 48 hodin. Po zpracování žádosti bude na zadaný email zaslána zpráva ve formátu PDF. Formu, strukturu a obsah dokumentu upravuje vyhláška Ministerstva hospodářského rozvoje Ruské federace č. 975.

Při kontaktování pobočky MFC nebo prostřednictvím webových stránek státních služeb budete muset čekat na dokumenty 3 až 7 pracovních dnů, někdy i déle. Nejrychlejší je získat k ověření elektronickou verzi certifikátu, originál si vyžádat na katedře.

Jak dlouho je dokument platný?

Legislativní akty nestanoví dobu platnosti územního plánu. Lhůty upravují organizace, pro které byl doklad vystaven (banka, notářský úřad). Hlavním požadavkem na něj je relevance poskytnutých údajů.

Před podáním žádosti o výpis z Jednotného státního registru nemovitostí musíte objasnit datum jeho vyhotovení. V praxi společnosti vyžadují certifikát připravený poslední měsíc před uzavřením transakce.

Co dělat, když pro byt neexistuje technický plán?

Technický plán zpracovávají katastrální inženýři. Specialisté mohou pracovat soukromě nebo být zaměstnanci ZISZ. Chcete-li získat dokument, můžete kontaktovat následující organizace:

• Multifunkční centrum;
• Bureau of Technical Inventory;
• Profilové společnosti.

Dispozici bytu si můžete zjistit sami. K tomu stačí znát adresu nemovitosti a její typ. Pokud se byt nachází v typické budově, můžete zjistit přesnou polohu pokojů a plochu bytu online. Kategorie typického vývoje:

• „Budovy ze Stalinovy ​​éry“ jsou domy ze škvárových bloků postavené ve 30.–50. Jejich charakteristickým rysem jsou vysoké stropy a prostorné pokoje;
• „Khrushchevky“ jsou panelové, blokové nebo cihlové pětipatrové budovy (50-80s). Vyznačují se tenkými stěnami, kombinovanou koupelnou a kompaktními místnostmi;
• Domy s vylepšenou dispozicí (70-90s);
• „Nové budovy“ jsou vícepodlažní panelové, monolitické budovy.

Pokud se byt nachází v budově ze sovětské éry, nebude obtížné zjistit jeho uspořádání. Všechny budovy té doby byly postaveny podle standardního projektu. Sběr informací o nové budově bude složitější. Stavební firma, která dům staví, může poskytnout informace o umístění a rozloze bytů.

I když se byt nachází v typickém domě, může se dispoziční řešení lišit od veřejně dostupných informací. Situační plán je lepší objednat u katastrálního inženýra. Specialista provede přesné měření místnosti a vypracuje podrobné schéma.

Internetové zdroje poskytují pouze povrchní informace o projektech investiční výstavby. Mezi takové údaje patří:

• Sériové číslo budovy;
• Počet podlaží;
• Konstrukční materiál;
• Datum výstavby domu.

K provedení jakékoli právní transakce s nemovitostmi je nutné získat výpis z Jednotného státního registru nemovitostí. Tento dokument obsahuje popis objektu a jeho schematické znázornění, což pomáhá předcházet podvodům při transakcích s nemovitostmi. Certifikát získáte na portálu EGRNka, technický plán prostor vám pomůže vypracovat certifikovaný katastrální inženýr specializované firmy.